나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [17] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 501-17번지에 소재한 라이크 리더스 5층 504호 다세대주택입니다.

본 부동산은 토지/건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경103194 (17)입니다.

감정평가액은 219,000,000원입니다.

부동산의 전용면적은 건물 24.53㎡ (약 7.42평)이며, 이에 해당하는 토지지분은 16.21㎡ (약 4.90평)입니다.

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2020년 1월 31일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로 총 16세대가 거주하고 있습니다. 본 건은 5층에 위치한 504호입니다.

총 토지 면적은 296.8㎡ (약 89.80평), 건축 면적은 177.89㎡ (약 53.81평), 연면적은 534.13㎡ (약 161.60평)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 수영초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 지역입니다.

교통상황은 매우 양호한 편입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고, 부산 지하철 2호선 수영역을 도보로 이용할 수 있습니다.

토지는 인접 도로와 잘 접해 있으며, 서측으로는 약 7미터, 북측으로는 약 5미터의 포장도로가 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 9일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택임차권(심재희), 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류(갑3), 농업협동조합자산관리회사의 임의경매(갑4), 부산행복신용협동조합의 가압류(갑5) 등이 포함됩니다.

따라서, 본 건 매수인은 낙찰 후 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 2,357,817,720원입니다.

1.3. 임차인 현황 및 분석

본 물건에는 임차인으로 주택도시보증공사(심재희)가 등재되어 있습니다.

해당 임차인은 2023년 2월 20일에 전입하였고, 2023년 1월 18일에 확정일자를 받았습니다. 보증금은 135,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

중요한 점은 해당 임차인이 대항력이 없다는 것입니다. 따라서 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

해당 임차인은 배당 신고를 2025년 7월 30일에 하였으며, 배당순위에 따라 보증금 회수를 시도할 것으로 보이나, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 지역으로, 특히 수영역을 중심으로 유동인구가 많고 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

건물 자체는 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용 중이며, 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 높습니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 명성마이빌(2010년 준공, 17.38㎡)은 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,760만원)

* 2026년 7월 2일 거래된 다온(2022년 준공, 25.25㎡)은 248,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 3,250만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 좋은보람(2015년 준공, 21.45㎡)은 263,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 4,050만원)

본건(라이크 리더스, 2020년 준공, 24.53㎡)은 2020년 준공으로 최근 거래된 다온(2022년 준공)보다는 연식이 있지만, 좋은보람(2015년)보다는 신축에 해당합니다.

유사한 면적의 다온(25.25㎡)의 평당가(약 3,250만원)를 적용하면 약 241,150,000원, 좋은보람(21.45㎡)의 평당가(약 4,050만원)를 적용하면 약 300,510,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 실질적인 시장 시세는 대략 평당 3,500만원에서 4,000만원 사이로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 부산 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 수영초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경이 비교적 쾌적하고 주거에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건은 5층 건물 중 5층에 위치하므로, 층간 소음 등은 상대적으로 덜할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 다수의 채권이 설정되었던 점은 채무 관계가 복잡했음을 시사합니다.

임차인 심 씨는 대항력이 없으므로 보증금 회수 문제로 인한 명도 저항은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 배당 순위에 따라 보증금 전액 회수가 어려울 수도 있음을 인지해야 합니다.

최근 부동산 시장 변동성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과 상, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구의 핵심 지역인 광안동에 위치하며, 지하철역 도보 이용이 가능한 역세권 입지입니다.

2020년에 준공된 신축 건물로서 내부 상태 및 관리 측면에서 양호할 것으로 기대됩니다.

소형 면적으로 1-2인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자 물건으로 적합합니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 현재 감정가(219,000,000원)가 최근 실거래가 시세(약 2억 5천만원 ~ 3억 1천만원)보다 상당히 낮게 책정되어 있어, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수영역 역세권으로 교통 편리성 및 지역 가치 높음.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 최신 시설 및 양호한 건물 상태 기대.

* 소형 면적: 1~2인 가구 수요에 부합하는 실용적인 전용면적.

* 안전한 권리: 인수되는 권리가 없어 명도 외 부담 없음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,000,000원이나, 최근 인근 실거래가 분석 결과 본 건의 시세는 약 2억 5천만원에서 3억 1천만원 범위로 추정됩니다.

유사한 면적의 신축 다세대주택 거래 사례를 바탕으로, 본 건의 적정 시장 가치는 평당 약 3,500만원에서 4,000만원 사이로 산정됩니다.

24. 53㎡ (약 7.42평) 기준, 예상 시세 범위는 약 259,700,000원에서 296,800,000원입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 가치 범위를 바탕으로 2억 8,000만원 ~ 3억 1,000만원 을 제안합니다.

본 입찰가 제안은 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 하며, 실제 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 최신 시세 변동을 반드시 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.