나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [13] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (13)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층 404호

* 용도: 다세대주택 (도시형 생활주택 - 원룸형)

* 감정가: 219,000,000원

* 토지 면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

* 건물 면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다. 전반적인 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

* 도로상태: 본건이 속한 건물은 서측 노폭 약 7미터, 북측 노폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 현황: 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부등본 상 기재된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내용:

* 소유권보존: 김광호 (2020.06.29)

* 소유권이전: 장미영 (2020.07.09, 매매)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2020.07.09, 1,680,000,000원)

* 주택임차권: 김민정 (2024.03.05, 135,000,000원) - 말소 예정 (전입 2022.02.11, 확정 2022.01.24, 대항력 없음)

* 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (2024.02.28, 42,817,720원) - 말소 예정

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024.04.01, 1,460,460,944원) - 말소 예정

* 가압류: 부산행복신용협동조합 (2024.05.17, 500,000,000원) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 없음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 김 )

* 보증금: 135,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 11일

* 확정일자: 2022년 1월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 본건이 속한 "라이크 리더스" 건물은 2020년 6월에 사용승인된 5층 규모의 철근콘크리트 건물입니다. 총 16세대의 도시형 생활주택(원룸형)으로 구성되어 있으며, 1층 일부는 근린생활시설(카페)로 이용 중입니다.

* 주변 시세 분석:

* 인근 지역(광안동)의 유사 면적(약 17~25㎡) 및 건축년도(2010~2022년) 다세대주택의 최근(2026년 7월) 실거래가는 2억 4천 8백만원에서 2억 6천 3백만원 사이로 조사되었습니다.

* 본건은 전용면적 24.53㎡(약 7.42평)이며, 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 유사한 면적(25.25㎡)과 층수(4층)의 '다온'이 2억 4천 8백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 시세는 대략 2억 4천만원에서 2억 6천만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 2억 1천 9백만원은 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본건 주변은 아파트 단지와 다양한 공동주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 건물 1층에 근린생활시설(카페)이 있으며, 주변에 다수의 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 어린 자녀가 있는 가정의 교육 환경에 긍정적입니다.

* 교통: 부산지하철 2호선 수영역과 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 부산 시내 전역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매가 진행 중인 물건이므로, 다른 담보 물건의 낙찰 결과나 진행 상황이 본건의 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 파악되었으므로, 명도 시 예상치 못한 점유자가 나타날 가능성을 배제할 수 없습니다 (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다).

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 23억 5천만원 이상으로 매우 높아, 채권자 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다. (이는 임의경매 사건에서 통상적으로 나타나는 상황입니다.)

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산 수영구 광안동의 편리한 교통과 주거 환경을 갖춘 입지에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)인 다세대주택(도시형 생활주택)입니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 있습니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상 등의 사항은 낙찰 후 명도 및 관리에 유의할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 부산지하철 2호선 수영역 역세권, 수영초등학교 인접 등 부산 내 우수 학군 및 교통 요지.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 법적 권리가 매각과 동시에 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교했을 때, 감정가가 상대적으로 낮아 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 증가 트렌드에 맞춰 원룸형 주택은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 219,000,000원이지만, 인근의 유사 면적 및 건축년도 다세대주택 실거래가(약 2억 4천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원)를 고려할 때, 적정 시세는 2억 4천만원에서 2억 6천만원 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담이 없고 건물이 신축급인 점을 감안하여, 감정가 대비 약 105% ~ 110% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 235,000,000원에서 245,000,000원 범위로 제안합니다. (본 예상가는 일반적인 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁률, 개인의 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.