나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [14] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 5층501호

1.2. 건물정보

* 건물명: 라이크리더스

* 층수: 5층 (본건 501호)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 건물 용도: 공동주택 (다세대-도시형;원룸형)

* 건물 연면적: 534.13㎡

* 건물 전용면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물 사용승인일: 2020년 6월 26일

1.3. 토지정보

* 토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

* 토지지분: 16.208793997818198㎡ (약 4.90평)

* 토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

1.4. 기타 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (14)

* 감정가: 219,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산 지하철 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장난희 (주택도시보증공사)

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 8월 4일

* 확정일자: 2020년 7월 20일

* 배당신고일자: 2025년 9월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 장 은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다. 다만, 2025년 9월 11일의 배당신고일자를 고려할 때, 실제 배당 순위 및 금액은 배당표 확정 시 확인 가능합니다. 임차인의 보증금 전액 배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 2,352,817,720원 (약 23억 5281만원)

* 주요 권리 내역: 소유권 보존 및 이전, 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 다수. (모두 말소 예정)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 광안동은 부산의 대표적인 주거 및 상업 밀집 지역으로, 수영역을 중심으로 유동인구가 풍부하며 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

건물 내에 근린생활시설(현황 카페)이 있으며, 주변으로 상가, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

부산 지하철 2호선 수영역과 인접하여 부산 시내 이동이 편리하며, 버스 노선도 다양합니다. 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 남서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인 장 은 대항력이 없으나, 배당금 관련하여 예기치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다. (다만, 배당신고일자가 미래 시점임)

6.2. 물건 자체 리스크

건물(2020년 준공)은 비교적 신축이나, 내부 상태 및 관리 상태에 따라 수리 또는 유지보수가 필요할 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택(도시형 생활주택)으로, 교통이 매우 편리하고 주변 생활 인프라가 우수합니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담이 적은 것이 장점입니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 배당을 통한 보증금 회수가 예상되나, 전액 배당 여부는 배당표 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 도보 이용 가능한 뛰어난 교통 환경

* 신축 건물: 2020년 준공으로 연식 짧음

* 깔끔한 권리관계: 낙찰 후 부담 없는 권리 소멸 예정

* 도심 내 생활 편의시설 접근성 우수

* 지역 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (비교물건 포함)

제공된 최근 매매 JSON 정보는 본건과 동일한 건물("라이크 리더스")이 아닌, 주변의 다른 다세대주택 거래 사례입니다. 이 사례들을 통해 광안동 지역의 시세를 파악할 수 있습니다.

* 비교 사례 1: 17.38㎡ (약 5.25평) - 250,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 비교 사례 2: 25.25㎡ (약 7.63평) - 248,000,000원 (2026년 7월 거래)

* 비교 사례 3: 21.45㎡ (약 6.49평) - 263,000,000원 (2026년 7월 거래)

주변 시세는 거래 면적 및 개별 물건의 특성에 따라 ㎡당 약 982만원에서 1438만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건(24.53㎡)과 유사한 면적의 사례 2(25.25㎡)가 248,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 2억 4천만원 이상으로 추정됩니다.

본건의 감정가(219,000,000원)는 현재 시장 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 인수할 보증금(0원)이 없으므로, 감정가보다 약간 높은 금액으로 접근하되, 시장 시세보다는 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 수익률 확보에 유리합니다.

* 감정가: 219,000,000원

* 추정 시장가: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (이는 현재까지의 정보와 시세 분석에 기반한 추정이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.