나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [12] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (12)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층 403호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

토지 지분: 16.208793997818198㎡ (약 4.90평)

건물면적 (전유면적): 24.53㎡ (약 7.42평)

건물 지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 개요

건물명: 라이크리더스

사용승인일: 2020년 06월 26일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 4층 403호

주요용도: 공동주택 (도시형 생활주택, 원룸형)

총 세대수: 16세대

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 또한, 부산 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건과 관련된 등기부상 권리 내용은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 김광호 (2020.06.29)

- 소유권이전: 장미영 (2020.07.09, 매매)

- 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020.07.09, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

- 주택임차권: 조현우 (2024.04.24, 136,000,000원) - 말소

- 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (2024.02.28, 42,817,720원) - 말소

- 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2024.04.01, 1,460,460,944원) - 말소

- 가압류: 부산행복신용협동조합 (2024.05.17, 500,000,000원) - 말소

총 등기부채권 금액: 2,358,817,720원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 136,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2022년 08월 19일

* 확정일자: 2022년 08월 19일

* 배당신고일자: 2024년 04월 18일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소 처리되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

상기 권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 감정평가서상 '지상권개요' 언급은 있으나 구체적인 내용 및 권리 소멸 여부는 추가 확인 필요)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건 건물(라이크리더스, 2020년 준공)과 유사한 다세대주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 명성마이빌 (2010년, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원

- 다온 (2022년, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 248,000,000원

- 좋은보람 (2015년, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 263,000,000원

본건의 전유면적은 24.53㎡ (약 7.42평)이며, 감정가는 219,000,000원입니다. 주변 유사 건물의 매매가를 고려할 때, 본건 건물의 신축 연도를 감안하면 시장 가격이 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 특성

본건은 '라이크리더스'라는 신축급(2020년 준공) 다세대주택으로, 도시형 생활주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다. 총 16세대로 구성되어 있으며, 개별난방, 엘리베이터 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 주택가 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 및 제공된 정보 상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 수영초등학교가 소재하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

등기부상 모든 권리는 말소 예정이거나 말소되었으나, '지상권개요'라는 문구와 함께 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 이에 대한 구체적인 확인이 필요합니다. 이는 낙찰 후 추가 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크입니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 건축 및 이용에 큰 제한은 없을 것으로 보입니다. 공부와의 차이점은 없는 것으로 확인되었습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 신축급 다세대주택으로, 편리한 교통과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 219,000,000원이나, 유사 면적 및 신축 연도의 주변 건물 시세가 248,000,000원 이상임을 감안할 때, 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 모든 권리가 말소되는 조건으로 진행되는 점은 긍정적이나, 지상권 관련 내용에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축이어서 유지보수 비용 부담이 적습니다.

* 편리한 교통: 도시철도 2호선 수영역 및 버스정류장이 인접하여 도심 접근성이 우수합니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어, 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리가 없는 것으로 분석되어 명확한 권리 인수가 가능합니다. (지상권 관련 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 전유면적 24.53㎡(약 7.42평)에 대한 감정가는 219,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례(248,000,000원 ~ 263,000,000원) 및 본건의 신축 연도를 종합적으로 고려할 때, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으나, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려한 적정 입찰가는 약 240,000,000원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.