나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [16] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 501-17번지에 위치한 '라이크 리더스' 5층 503호입니다.

신 주소로는 부산광역시 수영구 광일로46번길 20 (광안동) 입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 '라이크 리더스'이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물입니다.

본건은 해당 건물 5층에 위치하며, 전용면적은 24.53㎡ (약 7.4평) 입니다.

외벽은 스톤타일 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

건축년도는 2020년 01월 31일 입니다.

건축물 현황상 총 16세대가 거주 중입니다.

1.3. 토지 정보

본건의 토지 면적은 16.21㎡ (약 4.9평)이며, 토지 지분 역시 16.208793997818198㎡ 입니다.

토지 이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

건축물대장 상 총 대지 면적은 296.8㎡ 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

또한, 도시철도 2호선 수영역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 양호하다고 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

등기부등본상 총 채권액은 2,358,817,720원입니다.

말소기준권리는 2020년 07월 09일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(김 )가 등재되어 있습니다.

보증금은 136,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 08월 05일, 확정일자는 2022년 07월 27일입니다.

주택임차권(을2)으로 등재되었으나, 배당신고일자(2024-04-17) 기준으로 볼 때 본 경매 절차에서 말소될 예정이며, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준권리

2020년 7월 9일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을1) 입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항에 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 거래된 유사 다세대 주택의 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준으로 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 명성마이빌 (광안동 147-16): 전용면적 17.38㎡, 25,000만원 (2억 5천만원)

* 다온 (광안동 179-3): 전용면적 25.25㎡, 24,800만원 (2억 4천 8백만원)

* 좋은보람 (광안동 188-2): 전용면적 21.45㎡, 26,300만원 (2억 6천 3백만원)

본건은 2020년 준공된 신축 건물로, 전용면적 24.53㎡ 입니다.

제공된 주변 시세 데이터를 종합해 볼 때, 유사 면적대의 다세대 주택 시세는 약 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 감정가 219,000,000원은 주변 시세 하단부보다 다소 낮게 책정된 것으로 보이며, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 혐오시설 확인

본건 소재지 주변을 확인한 결과, 주거 지역 및 초등학교 인근으로 혐오시설이나 유해 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 공동담보로 제공된 물건입니다. 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 상황이나 결과가 본건에 영향을 줄 수 있으나, 본건 자체에 대한 임의경매 개시 결정이 내려져 진행 중이므로 큰 변수는 없을 것으로 보입니다.

* 집합건물의 특성상, 미납 관리비 등 공용 부분에 대한 부담 여부를 관리사무소 등을 통해 사전에 확인하는 것이 좋습니다. (현재 제공된 정보상으로는 미확인)

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 및 학세권에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택입니다.

주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 매력도가 높으며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 안전하게 접근 가능한 물건입니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 임대 수익용으로도 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 핵심 지역인 수영구에 위치하여 지속적인 가치 상승 기대.

* 지하철 2호선 수영역 역세권으로 탁월한 교통 환경.

* 2020년 준공된 신축 건물로 관리 상태 양호 및 높은 주거 만족도 기대.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 시세 차익 및 높은 수익률 기대 가능.

* 권리 관계가 명확하여 안전한 투자 가능.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건의 시세는 약 2억 4,800만원에서 2억 6,300만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 1,900만원을 기준으로, 시세 및 물건 가치를 고려하여 약 105% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 합리적인 예상 입찰가는 235,000,000원 (2억 3천 5백만원) 정도로 산정합니다.

실제 입찰가는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인, 경쟁 입찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.