나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [11] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (11)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층 402호

건물용도: 다세대주택 (도시형 생활주택, 원룸형)

토지면적: 16.21㎡ (약 4.9평)

건물면적(전용): 24.53㎡ (약 7.4평)

건물면적(분양): 별도 명시되지 않음 (연면적 534.13㎡, 16세대 기준 추정)

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 사용승인일: 2020년 6월

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 교통

부산 도시철도 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근 또한 용이합니다.

* 도로 상태

북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 해당 물건 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 2020-07-09 접수, 1,680,000,000원)입니다.

낙찰 후 소멸되는 권리:

등기부등본상 을구의 근저당권, 주택임차권 및 갑구의 가압류, 임의경매개시결정 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 낙찰로 인해 소멸됩니다.

낙찰자가 인수하는 권리:

인수 보증금 합계: 0원

제공된 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 단, 미등기 권리, 유치권 등 특수 권리 존재 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 133,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 해당 임차인의 주택임차권(을2)은 말소 처리되어 있어, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산 수영구 광안동은 부산을 대표하는 주거 및 상업 밀집 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 자랑합니다.

인근 부산 도시철도 2호선 수영역을 중심으로 상업시설, 금융기관, 편의시설, 교통 시설 등이 잘 발달되어 있어 상권 활성화 수준이 높습니다.

해당 건물(라이크 리더스)은 1층 상가와 다수의 도시형 생활주택으로 구성되어 있어, 주거 수요와 상업시설 이용 수요를 동시에 흡수할 수 있는 구조입니다.

주변에 다수의 아파트 단지와 공동주택이 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

수영초등학교, 광안중학교, 부산수영구도서관 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 편의 시설

단지 인근에 은행, 병원, 마트, 편의점, 식당가 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

* 주요 시설 및 여가

광안리 해수욕장 및 민락수변공원 등 해양 레저 및 휴식 공간에 대한 접근성이 용이합니다.

* 교통

앞서 언급한 수영역(2호선) 이용 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 진행 중 다른 공동담보 물건의 처리 결과나 채권 변제 상황에 따라 본건의 경매 진행이나 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 현장 방문 시 예상치 못한 점유자나 권리관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (대항력 없는 임차인은 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.)

* 토지 지분 면적

건물 면적(24.53㎡) 대비 토지 지분 면적(16.21㎡)이 상대적으로 작은 편이나, 이는 집합건물의 특성상 일반적인 수준입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 지역인 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축(2020년 준공) 도시형 생활주택입니다.

우수한 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 높은 주거 만족도와 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 점이 가장 큰 장점이며, 감정가 대비 주변 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 높은 물건으로 판단됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 특수성과 임대관계 미상 등의 리스크 요인은 입찰 전 반드시 심도 있는 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역(2호선)을 도보로 이용 가능한 역세권으로, 임대 용이성이 높습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물 상태가 양호하며, 최신 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 다양한 편의시설, 교육시설, 상업시설이 잘 갖춰져 있어 거주 만족도가 높습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 소형 가구에 적합한 면적으로, 임대 시장에서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 적정 가격 이하로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가: 219,000,000원

주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기준):

* 명성마이빌 (17.38㎡, 2010년 준공): 250,000,000원 (2026년 7월 실거래)

* 다온 (25.25㎡, 2022년 준공): 248,000,000원 (2026년 7월 실거래)

* 좋은보람 (21.45㎡, 2015년 준공): 263,000,000원 (2026년 7월 실거래)

본건(24.53㎡, 2020년 준공)은 주변 유사 면적 및 연도의 다세대주택 매물 시세가 약 2억 4천 8백만원 ~ 2억 6천 3백만원 선에서 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

감정가는 2억 1천 9백만원으로, 최근 실거래가 대비 약 10% 이상 낮은 수준입니다.

인수할 보증금이 없는 점과 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가 대비 높은 가격에서 경쟁이 이루어질 수 있습니다.

공동담보 등 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근하되, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰하는 것이 유리합니다.

예상 적정 입찰가 범위: 2억 3천 5백만원 ~ 2억 5천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.