나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [8] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동 501-17번지, 라이크리더스 3층 303호 다세대주택입니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 건입니다.

사건번호는 부산동부지원 2024타경103194 (8)입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

본 건은 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.2. 건물/토지 정보

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층303호

* 토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

* 토지지분: 16.208793997818198㎡ (약 4.90평)

* 건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물

* 사용승인일: 2020-06-26 (라이크 리더스 건물 기준)

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

* 총 감정가: 219,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합지역입니다.

2.2. 교통

* 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도시철도 2호선 수영역이 인접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 도로

* 인접 도로: 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 건축물 정보

* 건물명: 라이크 리더스

* 주용도: 공동주택 (다세대-도시형, 원룸형)

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 본 건 위치: 3층 303호

* 내벽: 스톤타일 마감 등

* 창호: 새시 창호

3. 생활정보

3.1. 편의 및 주거 환경

광안동 일대는 부산의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

3.2. 설비

* 급배수 및 위생 설비, 화재경보 설비, 소화전이 설치되어 있습니다.

* 승강기 및 공동현관기가 갖춰져 있습니다.

* 도시가스에 의한 개별난방 설비가 적용됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

최근 주변 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 2020년식 건물, 17.38㎡(약 5.26평)가 2026년 7월 4일 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 47,500,000원)

* 2022년식 건물, 25.25㎡(약 7.64평)가 2026년 7월 2일 248,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 32,460,000원)

* 2015년식 건물, 21.45㎡(약 6.49평)가 2026년 7월 1일 263,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 40,520,000원)

본 건은 24.53㎡(약 7.42평)의 면적을 가지며, 비교적 최근 건물(2020년 사용승인)에 해당합니다. 제시된 최근 매매 사례들의 면적 대비 가격이 상이하나, 대체로 본 건과 유사하거나 그 이상의 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

해당 지역은 광안리 해변과 인접한 역세권 지역으로, 주거 기능과 더불어 상업 및 관광 수요가 공존하는 곳입니다.

소형 면적의 다세대 주택은 1인 가구 및 소규모 가구의 수요가 꾸준하며, 임대 수익 목적 또는 실거주 목적으로 활발히 거래되고 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 권리관계 요약

본 건은 다수의 권리들이 설정되었으나, 경매 절차 진행으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

경매개시결정 등기(농업협동조합자산관리회사)가 말소기준권리가 됩니다.

5.2. 말소기준권리

* 을1 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 2020-07-09 접수, 채권액 1,680,000,000원. (말소기준권리)

5.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

5.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-28

* 확정일자: 2020-08-24

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

5.5. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 2,362,817,720원

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수와 관련된 특별한 리스크는 없습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

명시된 특이사항이나 감정평가서상 특이사항은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이었던 점은 잔금 납부 후 명도 시 확인이 필요합니다. (본건의 경우 임차인 현황이 명확히 제시되어 있습니다.)

6.3. 주변 환경 리스크

제공된 정보와 일반적인 지역 분석 결과, 본 건 주변에 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건축물은 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 소형 면적으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 적합한 물건입니다.

권리관계가 명확하고 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 권리를 인수할 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 수영역 역세권 및 수영초등학교 인근으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 소형 면적 : 1~2인 가구가 선호하는 실용적인 면적으로, 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 신축급 건물 : 2020년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석 명확 : 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 안전한 취득이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 219,000,000원입니다.

최근 주변 유사 면적의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 248,000,000원에서 263,000,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다.

본 건은 24.53㎡(약 7.42평)의 면적을 고려할 때, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 판단하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

또한, 인수되는 임차 보증금이 없다는 점을 감안하여 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.