나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [9] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (9)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층304호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 1900만원

토지면적: 16.21㎡ (약 4.9평)

건물면적(전용면적): 24.53㎡ (약 7.4평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2020년 6월 26일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 명의의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 약 23억 2281만원입니다.

경매로 인해 소멸되는 권리로는 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 있습니다.

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 이용자: 이 )

* 보증금: 1억원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 26일

* 확정일자: 2022년 9월 27일

* 배당신고일자: 2024년 4월 22일

* 대항력: 없음

* 비고:

대항력은 없으나, 보증금 1억원에 대한 배당 절차를 확인해야 합니다. 보증금액은 미상이 아님에도 불구하고, 향후 배당 및 명도 관련 절차에서 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 명성마이빌(2010년 건축)의 17.38㎡(약 5.3평) 물건은 2억 5000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 다온(2022년 건축)의 25.25㎡(약 7.6평) 물건은 2억 4800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 좋은보람(2015년 건축)의 21.45㎡(약 6.5평) 물건은 2억 6300만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 24.53㎡(약 7.4평)이며, 감정가는 2억 1900만원입니다.

주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가가 2억 4800만원에서 2억 6300만원 수준인 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 최근 시세 대비 상대적으로 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역 이용이 편리하여 교통망이 우수합니다.

* 교육시설: 수영초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 건물 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: 임차인 이 은 대항력이 없으므로 명도 과정에서 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 법적 절차에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 다른 공동담보 물건의 매각 결과에 따라 본건의 진행 상황이나 조건이 영향을 받을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이나, 시간이 지남에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동의 역세권 입지에 위치한 다세대주택으로, 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

신축 건물이며 권리상 인수되는 부담이 없고, 임차인 역시 대항력이 없어 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

특히, 감정가가 주변 최근 실거래가 대비 저평가되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수영역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 시세 대비 저렴한 감정가: 주변 매매가와 비교 시 시세 차익 확보가 용이합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 및 관리 용이성.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권 이전 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 1900만원입니다.

최근 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 2억 4800만원 ~ 2억 6300만원 수준입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

이러한 시세 분석을 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 감정가 대비 10% 상승 시: 약 2억 4000만원

* 최근 매매가 평균 수준: 약 2억 5400만원

경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여, 2억 4000만원 ~ 2억 6000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.