나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [7] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (7)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층302호

건물명: 라이크 리더스

용도: 다세대주택 (집합건물)

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 면적

토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

건물면적(전유부분): 24.53㎡ (약 7.42평)

1.3. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2020년 6월 26일

해당 호실: 3층 302호 (전유부)

전체 동 수: 1개동

총 세대수: 16세대

주용도: 공동주택 (현황 다세대-도시형;원룸형)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 수영역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리: 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)으로, 매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권 등은 확인되지 않습니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 2,348,817,720원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정지현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-01-16

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계가 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 대항력은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(차제범)

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-10-04

배당신고일자: 2024-04-26

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없습니다. 배당을 통해 우선변제받을 권리가 있습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 내 업종 구성

본 건물 라이크 리더스는 총 16세대로 구성되어 있으며, 1층 101호는 근린생활시설(현황 카페)로 이용 중이며, 기호 (2)-(17) 즉, 2층부터 5층까지의 호실들은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용 중입니다. 본건 302호는 이 중 원룸형 공동주택에 해당합니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건은 광안동의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하고 있습니다. 지하철역과 가깝고 주변에 주택가가 형성되어 있어 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 2호선 수영역 인근으로 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주거환경

단지 내 16세대의 공동주택과 주변의 다양한 주거 형태, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

임차인 정지현은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 임대차 관계나 지급된 보증금 등이 없을 가능성이 높지만, 현황 조사를 통해 정확한 사실 확인이 필요합니다. 대항력은 없습니다.

6.2. 공동담보

물건 정보에 '공동담보' 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 본건 외 다른 부동산이 동일한 채무에 대해 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 해당 부동산의 경매 절차에 영향을 미칠 수 있으나, 본건 자체의 매각으로 인해 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치한 라이크 리더스 건물 내 3층 302호(전용면적 24.53㎡)로, 2020년 준공된 신축급 다세대주택입니다. 지하철 2호선 수영역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리하며, 주변 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리 분석 결과, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 두 명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 임대차 관계를 그대로 승계할 위험은 없습니다. 다만, 임차인 정지현의 보증금 0원이라는 점은 실제 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 역세권의 소형 신축 다세대주택으로서 투자 및 실거주 목적으로 접근하기에 양호한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 비교적 최신 건축물입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적 24.53㎡로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

주변 시세 분석 (2026년 7월 기준, 제공된 JSON 정보 기반):

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 250,000,000원 (1㎡당 약 1,438만원)

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 248,000,000원 (1㎡당 약 982만원)

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 263,000,000원 (1㎡당 약 1,226만원)

본건(라이크 리더스, 2020년식, 24.53㎡)의 감정가는 1㎡당 약 893만원으로, 최근 매매 사례 중 가장 최신인 다온(2022년식)의 1㎡당 시세(982만원)보다 낮게 책정되어 있습니다.

본건은 2020년 준공으로 신축에 속하며, 역세권 입지를 고려할 때 1㎡당 1,000만원 이상에서 시세가 형성될 수 있습니다.

전용면적 24.53㎡를 기준으로 1㎡당 1,000만원 ~ 1,100만원 수준으로 환산 시, 약 245,300,000원 ~ 270,000,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

권리상의 인수 부담이 없고, 건물이 비교적 신축임을 감안할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.