나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경94 [1] 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 3층304호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 "부산장안고등학교" 북서측 인근에 위치하는 힐탑프리미엄아울렛 에이동 제3층 제304호로서, 주변 일대는 노선을 따라 대형아울렛(신세계프리미엄아울렛) 및 판매시설 등으로 형성되어 있는 노선상가지대로서, 주위환경 및 제반입지조건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상4층 건물 내 제3층 제304호로서,
(사용승인일:2015.10.15)

외벽 : 알루미늄 복합판넬 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 콘크리트 노출상태임.
창호 : 강화유리샷시 단창 구조임.

이용상태

집합건축물대장상 판매시설(소매점)이며, 현황 물품적재 공간으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 공용 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 소화전설비, 시스템에어컨에 의한 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동하향 완경사지내 택지조성한 2필지 일단의 세장형에 유사한 부정형토지로서, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 40미터 및 북서측으로 노폭 8미터 도로에 각각 접하며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, <추가기재>「건축법」제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(기고2013-1051호)임.
기호(2): 자연녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(기고2013-1051호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경94 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 436-16 힐탑프리미엄아울렛 에이동 3층304호

용도: 판매시설

건축물 용도: 집합건축물대장상 판매시설(소매점)이며, 현황 물품적재 공간으로 이용중임.

사용승인일: 2015년 10월 15일

1.3. 면적 및 건물구조

토지면적: 55.53㎡ (약 16.8평)

건물면적: 62.64㎡ (약 18.9평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상4층 건물 내 제3층 제304호

1.4. 가격 정보

감정가: 309,000,000원

1.5. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 장안읍 좌천리 소재 "부산장안고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 노선을 따라 대형 아울렛(신세계 프리미엄 아울렛) 및 판매시설 등으로 형성된 노선상가지대로를 이루고 있습니다.

신세계 사이먼 부산 프리미엄 아울렛과 인접한 위치에 있으며, 정관신도시 및 주변 산업단지의 배후 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

본건 북동측으로는 노폭 약 40미터, 북서측으로는 노폭 8미터 도로에 접하고 있으며, 주차시설이 마련되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

북동하향 완경사지에 조성된 2필지 일단의 토지로서, 판매시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 상 자연녹지지역, 광로3류, 상대보호구역, 도로구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당 (부산은행, 2015-11-19 접수, 226,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

소유권이전(매매) 등기: 주식회사 제너 (2015-11-19 접수)

신탁등기말소: 주식회사 대한개발 (2015-11-19 접수)

근저당: 부산은행 (2015-11-19 접수, 226,800,000원, 말소기준권리)

임의경매: 부산은행 (2025-01-16 접수, 165,450,724원)

3.3. 인수 권리 여부

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 등기부채권액은 226,800,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계: 미상.

3.5. 임차인 관련 주의사항

임대 관계가 미상이므로, 현재 점유자가 누구이며 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 조건은 어떻게 되는지 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

본건은 부산 동북부 최대 복합쇼핑타운으로 성장 가능성이 높은 지역에 위치하며, 부산 신세계 프리미엄 아울렛과 인접해 있습니다.

주변에 정관신도시, 장안, 일광, 양산신도시 등이 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 상권 경쟁력

대형 아울렛 밀집 지역으로 관련 업종의 집객력이 높을 것으로 예상됩니다.

힐탑 프리미엄 아울렛 자체적으로도 명품 브랜드 입점 등이 확정되어 있어 고급 소비층을 공략할 수 있습니다.

지역 내 산업단지 근로자 및 신도시 주민들을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부산장안고등학교가 인근에 위치하며, 대형 쇼핑몰 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 우수하고, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 지역 환경 (혐오시설 조사)

검색 결과, 부산 기장군 장안읍 지역에서는 산업폐기물 소각장 및 매립장 건립 관련 주민 반대 움직임이 있었습니다.

해당 시설들이 본건 물건지 바로 인근에 위치하는지는 추가적인 현장 확인이 필요하나, 지역 주민들의 반대 여론이 있는 점은 고려해야 할 사항입니다.

주요 관광지로는 해동용궁사, 죽성드림세트장 등이 있으며, 대변항의 신선한 해산물 시장도 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 상권 경쟁 심화 가능성

대형 아울렛 등 경쟁 업종이 다수 존재하므로, 상권 내에서의 경쟁이 심화될 가능성이 있습니다.

6.3. 지역 개발 관련 이슈

인근 지역에서 산업폐기물 소각장 등 혐오 시설 건립 관련 주민 반대 움직임이 있어, 해당 이슈가 지역 부동산 가치에 미치는 영향 등을 고려해야 합니다.

6.4. 유동화 물건 특성

유동화 물건의 경우, 일반 물건과 달리 취득 및 관리 절차가 다소 복잡할 수 있으므로 관련 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 장안읍의 힐탑프리미엄아울렛 내에 위치한 판매시설로, 신세계 프리미엄 아울렛과 인접하여 상업적 가치가 높은 지역에 자리하고 있습니다.

비교적 신축 건물(2015년 사용승인)이며, 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 분석이 용이한 편입니다.

주변 교통 환경 및 자체 주차 시설 또한 양호한 편입니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 인근 지역의 혐오 시설 관련 이슈도 잠재적 위험 요인으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

동부산권의 대형 복합쇼핑타운 내 위치하여 뛰어난 집객력과 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

신세계 프리미엄 아울렛 등 주요 상업 시설과의 시너지 효과를 누릴 수 있습니다.

8.2. 비교적 양호한 건물 상태

2015년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

8.3. 일괄 매각으로 인한 권리 분석 용이성

토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 가격 결정 요인

예상 입찰가는 감정가 309,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 0원을 고려하여 산정해야 합니다.

물건의 현황, 임대차 관계, 상권의 활성화 정도, 유사 물건의 실거래가, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인(임대차, 혐오시설 이슈 등)에 대한 충분한 조사를 거친 후, 현장 답사를 통해 물건의 실제 가치를 평가하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.