나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [10] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산동부지원 2024타경103194 (10) 사건과 관련된 물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 4층 401호

* 용도: 건축물대장상 공동주택으로 등재되어 있으나, 현황 복합 용도로 이용 중 (1층 근린생활시설, 2-17층 공동주택)

* 감정가: 219,000,000원

* 토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

* 건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (정보상 농OOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 수영초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지 위에 건물이 소재하며, 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로: 물건 서측으로 노폭 약 7미터, 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 소유권보존: 김광호 (2020-06-29)

* 소유권이전: 장미영 (2020-07-09, 매매)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020-07-09, 말소기준권리)

* 주택임차권: 한 (2024-10-07, 말소 예정)

* 가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (2024-02-28, 말소 예정)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2024-04-01, 말소 예정)

* 가압류: 부산행복신용협동조합 (2024-05-17, 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한 (주택도시보증공사)

* 보증금: 127,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-08-30

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 파악됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권 개요'가 언급되어 있으나, 구체적인 내용 파악 및 현황 조사가 필요합니다. 다만, 현재까지 등기부상으로는 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 2,349,817,720원

1.3. 상권분석

본 물건은 부산 수영구 광안동의 지역 특성을 반영하는 상권에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거지역과 상업시설이 혼재된 곳으로, 아파트 단지, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 분포합니다. 1층은 현황 카페로 이용되는 근린생활시설이며, 나머지 층은 다세대 도시형 주택(원룸형)으로 이용됩니다.

* 건물 정보: '라이크 리더스' 건물은 2020년에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 총 16개 호실로 구성되어 있습니다. 본건은 4층 401호입니다.

* 최근 시세 동향 (2026년 7월 기준):

* 명성마이빌 (2010년 완공, 17.38㎡): 25,000만원 (약 143.8만원/㎡)

* 다온 (2022년 완공, 25.25㎡): 24,800만원 (약 98.2만원/㎡)

* 좋은보람 (2015년 완공, 21.45㎡): 26,300만원 (약 122.6만원/㎡)

* 본건(24.53㎡, 2020년 완공)의 감정가는 21,900만원(약 89.3만원/㎡)으로, 인근 최근 거래 사례와 비교했을 때 상대적으로 낮은 수준으로 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 지하철 2호선 수영역이 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 전반으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 쇼핑, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '지상권 개요' 관련 사항에 대한 추가적인 현장 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

* 임차인: 대항력 없는 임차인만 확인되었으나, 배당 신고된 임차인의 경우 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있습니다. (본건의 경우 대항력 없는 임차인으로 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.)

* 건물 상태: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 4층에 위치한 호실이므로 누수, 결로 등 건물 노후화에 따른 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 협상/명도: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 현 소유자 및 점유자와의 원만한 협상이 중요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축급 다세대 주택으로, 우수한 교통 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리분석상 인수할 위험 부담이 거의 없으며, 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다. 1층 근린생활시설과 달리 본건은 공동주택으로 이용되는 호실입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 핵심 지역인 광안동, 수영역 인근에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 시세 차익 기대: 현재 감정가가 주변 신축급 다세대 주택의 실거래가보다 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익: 도시형 생활주택으로 수요가 꾸준하여 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2020년 준공된 24.53㎡(약 7.42평) 규모의 다세대주택으로, 감정가는 219,000,000원입니다.

주변 유사 물건들의 최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 240,000,000원에서 250,000,000원 사이로 판단됩니다.

특히, 2022년 준공된 25.25㎡ 면적의 '다온' 물건이 24,800만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현재 감정가는 시세보다 낮은 편입니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 240,000,000원 으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 109.6% 수준이며, 인근 시세와 건물의 상태, 입지 조건 등을 종합적으로 고려한 최적의 입찰가입니다. (인수 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.