나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [2] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 수영구 광안동 501-17번지에 소재하는 다세대주택(도시형생활주택-원룸형)으로, 부산동부지원 2024타경103194 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정평가액은 219,000,000원이며, 토지 면적은 16.21㎡ (약 4.9평), 건물 면적은 24.53㎡ (약 7.4평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물 정보에 따르면, 본건 건물명은 '라이크 리더스'이며 2020년 1월 31일에 준공되었습니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 총 16세대로 구성되어 있으며 본건은 2층 201호에 해당합니다. 건물 전유부 면적은 24.53㎡ (약 7.4평)입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

주요 특징으로는 공동담보로 진행되고 있으며, 현재 공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 위치하며, 수영초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로는 본건 건물 북측으로 노폭 약 5미터, 서측으로 노폭 약 7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2020년 7월 9일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

이후 접수된 권리들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰 시 소멸될 예정입니다. 해당 권리들에는 비엔케이캐피탈주식회사의 가압류, 부산행복신용협동조합의 가압류, 한동근 임차인의 주택임차권(130,000,000원), 농업협동조합자산관리회사의 임의경매 개시 결정 등이 포함됩니다.

등기부채권 총액은 2,352,817,720원으로 매우 높습니다.

임차인 현황을 살펴보면 다음과 같습니다.

* 주택도시보증공사(한동근)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: 2022-08-18

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리보다 후순위이므로 대항력은 없으나, 배당 절차에 따라 미배당 금액이 있을 경우 인수 여부를 최종 확인해야 합니다.

* 한동근 (권리분석 상 표기)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-26

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고:

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 상가 및 주택이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

수영초등학교가 인근에 있어 학생들의 통행이 있으며, 주변 근린생활시설(현황 카페)과 주택들이 상권을 형성하고 있습니다.

원룸형 도시형생활주택으로, 1인 가구 임대 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 수영초등학교가 근거리에 위치합니다.

교통은 도시철도 2호선 수영역을 이용할 수 있어 부산 시내 곳곳으로의 이동이 편리합니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

생활 편의시설은 주변 근린생활시설 및 주거단지 내에서 일부 해결 가능하며, 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

주변에는 혐오시설이 인접해 있지 않아 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 2020년 준공으로 비교적 신축 건물이나, 장기적으로 건물 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

채권 총액이 감정평가액을 크게 상회하고 있어, 경매를 통한 낙찰가율이 낮아질 가능성이 있습니다.

임차인의 대항력은 없으나, 배당 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 미배당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 희박하게 존재합니다. (확정일자 2022-08-18, 전입 2022-09-26)

본건이 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물의 매각 결과가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 수영구 광안동에 위치한 본 다세대주택은 역세권 입지에 비교적 신축 건물로, 권리관계 또한 명확하여 투자가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 권리 인수에 대한 부담이 적다는 점이 긍정적입니다.

다만, 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 있으며, 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다. 임차인의 보증금 인수 금액은 없으나, 배당 현황은 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광안동 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보 가능.

* 2020년 준공된 신축급 건물로 즉시 임대 또는 실거주 가능.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 법적 리스크가 낮음.

* 높은 채권 총액으로 인한 저가 낙찰 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

주변 시세 분석 결과, 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 17.38㎡ 기준 25,000만원, 25.25㎡ 기준 24,800만원, 21.45㎡ 기준 26,300만원으로, ㎡당 약 982만원에서 1,438만원 수준입니다.

본건의 감정가(219,000,000원)는 24.53㎡ 기준 ㎡당 약 892만원으로, 최근 시세 대비 다소 낮은 수준입니다.

건물 준공연도(2020년)와 주변 시세를 고려할 때, ㎡당 약 1,000만원 ~ 1,200만원 범위에서 시세 형성 가능성이 있습니다. 이를 본건 면적(24.53㎡)에 적용하면 약 2억 4,530만원 ~ 2억 9,436만원 범위의 시세가 예상됩니다.

하지만 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점을 감안할 때, 1차 입찰 시 유찰 가능성이 있습니다.

안정적인 낙찰을 고려하여, 감정가 대비 10%~20% 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수되는 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

투자 목적, 자금 계획, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.