나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [5] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (5)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층 204호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농협)

건물명: 라이크 리더스

토지면적: 16.21㎡ (약 4.9평)

건물면적: 24.53㎡ (약 7.4평)

토지지분: 16.208793997818198㎡

건물지분: 24.53㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며 수영초등학교 남서측 인근에 위치함.

주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역임.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

전반적인 교통 상황은 양호한 편임.

1.2. 3.토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당함.

1.3. 건물 구조 및 설비

1.3. 1.건축 정보

건축년도: 2020년 1월 준공 (사용승인일 2020년 6월 26일)

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물

외벽: 스톤타일 마감 등

창호: 새시 창호

1.3. 2.이용상태

본 건물은 총 17개 호실로 구성되어 있으며,

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)로 이용 중임.

기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용 중임.

본 경매물건인 204호는 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용될 것으로 추정됨.

1.3. 3.설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 설치되어 있음.

1.4. 권리분석

1.4. 1.권리관계 요약

말소기준권리: 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 1,680,000,000원)임.

경매개시결정등기 (2024.02.28) 이후의 모든 권리(주택임차권, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

소유권 관련 변동:

* 2020년 6월 29일: 소유권보존 (김광호)

* 2020년 7월 9일: 소유권이전 (장미영, 매매)

1.4. 2.임차인 현황

임차인: 민 (주택도시보증공사)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 10월 17일

확정일자: 2022년 9월 30일

배당신고일자: 2024년 4월 19일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없음.

1.4. 3.인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 경매물건은 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.5. 상권분석

1.5. 1.최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같음.

* 명성마이빌 (2010년식, 17.38㎡): 2026년 7월 4일, 250,000,000원

* 다온 (2022년식, 25.25㎡): 2026년 7월 2일, 248,000,000원

* 좋은보람 (2015년식, 21.45㎡): 2026년 7월 1일, 263,000,000원

1.5. 2.시세 분석

본 건은 2020년에 준공된 건물로, 비교적 신축에 해당함.

면적이 24.53㎡로 최근 매매된 '다온'(25.25㎡) 및 '좋은보람'(21.45㎡)과 유사한 크기임.

최근 거래 사례를 고려할 때, 제곱미터당 가격은 약 980만원 ~ 1,230만원 수준임.

본 건의 감정가 219,000,000원은 최근 시세 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

최신 거래 사례인 '다온'(2022년식)의 면적당 가격(약 980만원/㎡)과 비교했을 때, 본 건(24.53㎡)의 예상 시장가는 약 240,000,000원 내외로 추정됨.

1.6. 생활정보

1.6. 1.교육 시설

단지 남서측 인근에 수영초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

1.6. 2.편의시설 및 기타

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높음.

주변에 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 서비스 이용이 용이함.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.권리상 리스크

말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 소멸되며, 인수되는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태임.

임차인 민 은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

1.7. 2.기타 리스크

* 건축물대장상 이용 용도와 현황이 다를 수 있으나, 본 건의 경우 공동주택(다세대)으로 명확함.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 확인된 임차인(민 )의 정보가 있으며 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않음.

* '공동담보' 표기는 동일 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되었음을 의미하나, 본 건에 직접적인 법적 문제를 야기하지는 않을 것으로 판단됨.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 핵심 지역에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택임.

우수한 교통 여건과 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 수영초등학교와 인접하여 교육 환경도 양호함.

모든 기존 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 결과를 보여주며, 인수해야 할 보증금이나 부담이 없음.

가장 큰 특징은 감정평가액(219,000,000원)이 최근 유사 물건의 실거래가(248,000,000원 ~ 263,000,000원)보다 현저히 낮다는 점임.

이는 시세 차익을 노릴 수 있는 매우 좋은 투자 기회를 제공할 것으로 판단됨.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 최상급 입지 (부산 수영구 광안동, 수영역 인근)

* 완벽한 권리 상태 (낙찰 후 모든 권리 소멸)

* 낮은 감정가 대비 높은 실거래가 (시세 차익 기대)

* 다세대 주택으로 소액 투자 및 실거주, 임대 수익 모두 고려 가능

1.10. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 248,000,000원 ~ 263,000,000원

* 감정가: 219,000,000원

* 본 건 면적(24.53㎡) 및 건물 연식(2020년)을 고려한 시세 적용 시, 예상 시장가는 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정됨.

* 인수되는 권리가 없으므로, 감정가 이상으로 입찰을 고려하되, 최근 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

* 예상 적정 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 보수적인 접근 시: 230,000,000원 ~ 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.