나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [1] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

근린생활시설(현황 카페로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 1층 101호

용도: 근린상가 (현황 카페로 이용 중)

감정가: 289,000,000원

토지 면적: 37.46㎡ (약 11.33평)

토지 지분: 37.45929603490883㎡ (약 11.33평)

건물 면적: 56.69㎡ (약 17.15평)

건물 지분: 56.69㎡ (약 17.15평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

건축물 현황:

건물명: 라이크 리더스

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층

사용승인일: 2020년 6월 26일

2. 입지조건

위치: 부산광역시 수영구 광안동, 수영초등학교 남서측 인근에 위치.

주변 환경: 주변에 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높음.

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

도로: 건물 서측으로는 노폭 약 7미터, 북측으로는 노폭 약 5미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

소멸주의 원칙: 본 건은 임의경매 사건으로, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요함.

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 2020년 7월 9일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금액: 1,680,000,000원)

총 등기부채권액: 2,222,817,720원

주요 권리 내역:

소유권보존: 김광호 (2020-06-29)

소유권이전: 장미영 (2020-07-09, 매매)

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

가압류: 비엔케이캐피탈주식회사 (말소)

임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (말소)

가압류: 부산행복신용협동조합 (말소)

임차인 현황:

임차인: 송미경

보증금: 20,000,000원

차임: 600,000원

전입/확정일자: 2024년 2월 16일

배당신고일자: 2024년 4월 17일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 대한 위험은 낮을 것으로 판단됨. 인수 보증금은 0원으로 산정됨.

4. 상권분석

본건이 위치한 부산광역시 수영구 광안동 일대는 광안리 해변을 중심으로 관광 및 상업 활동이 활발한 지역임. 특히 수영역을 중심으로 한 역세권 지역은 교통의 요충지로서 다양한 근린생활시설이 발달해 있음. 팔도시장과 같은 재래시장과 함께 현대적인 쇼핑 시설 및 상업 지구도 형성되어 있어 상권의 다양성이 높음. 젊은 층에게 인기가 많은 카페와 식당들이 밀집되어 있으며, 광안리 해변 주변으로는 경치 좋은 카페들이 많아 인기가 꾸준함. 또한, 복합문화시설인 '밀락더마켓'과 같은 새로운 상업 시설이 등장하며 상권 활성화에 기여하고 있음.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 수영초등학교가 인근에 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 교통: 부산 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이함. 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

* 문화/여가: 광안리 해수욕장, 민락수변공원 등 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 인접해 있음. 수영구 국민체육센터 등 체육시설 이용도 편리함.

* 쇼핑/식음료: 주변 상가 및 시장을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능하며, 광안리 해변 주변으로 다수의 식당과 카페가 밀집해 있음.

6. 잠재적 리스크

혐오시설: 본건 소재지 인근에서 혐오시설로 분류될 수 있는 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 부산 수영하수처리장이 영화 촬영지로 활용되는 등 일부 환경기초시설이 존재함. 해당 시설들이 본 건에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 주거 및 상업 지역과의 거리 등 상세 확인이 필요할 수 있음.

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 여부에 따라 본 건의 매각 진행이나 낙찰 가격에 영향을 줄 수 있음.

임대관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 공실 여부 및 공실 시 공실 기간에 대한 확인이 필요함.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '지상권'이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 추가 확인이 요구됨.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 수영구의 핵심 지역인 광안동에 위치하며, 수영역 역세권의 우수한 교통 환경과 광안리 해변 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖춘 근린상가입니다. 2020년에 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며, 현재 카페로 이용 중이라는 점은 상권 활성화 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미확인 등의 부분은 추가적인 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 수영역 역세권 및 광안리 해변 인근의 훌륭한 입지 조건을 자랑함.

* 우수한 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 가까워 접근성이 뛰어남.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 건물이 비교적 최신 상태임.

* 활성화된 상권: 관광객과 지역 주민의 왕래가 잦은 상권으로, 카페 등 근린생활시설의 운영이 용이함.

* 안전한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 289,000,000원이며, 현재까지 파악된 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. 현재 임차인의 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상됩니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간의 가감치를 고려하여 산정할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현재 상권의 실제 수익률 및 향후 전망 분석

* 본건의 현재 임대차 현황 (공실 여부, 실제 임대료 수준 등)

* 소유권 및 등기부상의 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인

상기 조사 결과를 바탕으로 보수적으로 접근 시, 감정가 수준인 289,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.