나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [3] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (3)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층202호

용도: 다세대주택 (도시형: 원룸형)

감정가: 219,000,000원

토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

토지지분: 16.208793997818198㎡ (약 4.90평)

건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

건물지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(다세대-도시형: 원룸형)으로 이용 중임.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하며, 수영초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

1.2. 2.교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서, 외벽은 스톤타일 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다.

1.2. 4.이용 상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)로 이용 중이며, 본건(기호 2)을 포함한 기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형; 원룸형)으로 이용 중입니다.

1.2. 5.설비 내역

급배수 및 위생 설비, 화재경보 설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 6.토지 이용 및 주변 도로

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지이며, 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 7.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 8.공부와의 차이

공부상 현황과의 차이는 없습니다.

1.2. 9.기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

* 소유권 변동: 김광호(보존, 2020.06.29) -> 장미영(이전, 2020.07.09, 매매)

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1, 2020.07.09, 1,680,000,000원)

* 기타 권리:

* 농업협동조합자산관리회사 근저당 (을1, 2020.07.09, 1,680,000,000원) - 말소기준권리

* 정다현 주택임차권 (을2, 2020.07.22 전입/확정, 130,000,000원) - 말소 (대항력 없음)

* 비엔케이캐피탈주식회사 가압류 (갑3, 2024.02.28, 42,817,720원) - 말소

* 농업협동조합자산관리회사 임의경매 (갑4, 2024.04.01) - 말소 (본건 경매)

* 부산행복신용협동조합 가압류 (갑5, 2024.05.17, 500,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,352,817,720원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 있으나, 등기부상 말소됨)

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 정다현

* 보증금: 130,000,000원 (1차 보증금 증액분 6,000,000원 포함 시 136,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2020-07-22

* 배당신고일자: 2024-04-17

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 전입일자로 대항력이 없습니다. 주택임차권 등기(을2)도 말소 예정입니다. 배당에 따라 일부 보증금 회수가 가능할 수 있으나, 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 인수 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 실거래가 분석

최근 부산광역시 수영구 광안동 일대 다세대주택 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다. (2026년 7월 기준)

* 명성마이빌 (2010년 건축): 17.38㎡ (약 5.26평) 실거래가 25,000만원 (평당 약 475만원)

* 다온 (2022년 건축): 25.25㎡ (약 7.64평) 실거래가 24,800만원 (평당 약 325만원)

* 좋은보람 (2015년 건축): 21.45㎡ (약 6.49평) 실거래가 26,300만원 (평당 약 405만원)

1.4. 2.시세 동향

본건과 유사한 면적(24.53㎡, 약 7.42평)의 다세대주택 실거래가는 24,800만원 ~ 26,300만원 수준으로 파악됩니다. 건축연도가 비교적 최신(2020년 준공)인 점을 감안하면, 현재의 감정가(219,000,000원)는 인근 시세보다 낮은 편으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

주거 밀집 지역으로 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다. 수영역 인근으로 상업 시설 접근성도 우수합니다.

1.5. 2.교육 환경

수영초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.권리상 리스크

말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.6. 2.물리적 리스크

현장 답사를 통해 건물 상태, 누수, 결로, 균열 등을 면밀히 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보로는 하자 여부 파악 불가)

1.6. 3.혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부산 수영구 광안동에 위치한 신축급(2020년 준공) 다세대주택(도시형 원룸형)으로, 입지 조건 및 교통 환경이 우수합니다. 아파트 단지 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 선호도가 높으며, 수영역 역세권이라는 점이 큰 장점입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

감정가는 219,000,000원이나, 최근 실거래가 수준이 24,800만원 ~ 26,300만원에 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산 수영구 광안동, 수영초 인근, 수영역 도보권

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물 상태 양호 예상 (현장 확인 필요)

* 투자 가치: 인근 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 기대 가능

* 안정적인 수요: 도시형 원룸으로 1인 가구 등 임대 수요 꾸준 예상

* 권리상 안전: 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 219,000,000원입니다.

주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(24,800만원 ~ 26,300만원)를 고려할 때, 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰이 가능합니다.

신축 연식, 좋은 입지, 권리상의 안전성 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가보다 높은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

성공적인 경매를 위해서는 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 최근 임대 시세 조사를 추가로 진행하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.