나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [6] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (6)

소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.21㎡ (약 4.90평)

토지 지분: 16.21㎡ (약 4.90평)

건물 면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

건물 지분: 24.53㎡ (약 7.42평)

1.3. 건물 정보

건물명: 라이크리더스

건축년도: 2020년 6월 26일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층

해당 층수: 3층

연면적: 534.13㎡ (약 161.65평)

대지면적: 296.8㎡ (약 89.82평)

주요 용도: 공동주택 (다세대-도시형; 원룸형)

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동 수영초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 2호선 수영역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

건물은 서측으로 노폭 약 7미터, 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권입니다.

3.2. 소멸되는 권리

등기부등본상 기재된 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등의 권리는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요는 있으나, 등기부상 별도 기재 없음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 한상현 (주택도시보증공사)

보증금: 136,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 2일

확정일자: 2022년 7월 7일

배당신고일자: 2024년 4월 29일

대항력: 없음

* 임차인: 한상현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 2일

대항력: 없음

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부채권 총액

2,358,817,720원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향을 보입니다.

* 명성마이빌 (광안동 147-16, 2010년식, 17.38㎡): 2026년 7월 25,000만원 (평당 약 4,753만원)

* 다온 (광안동 179-3, 2022년식, 25.25㎡): 2026년 7월 24,800만원 (평당 약 3,246만원)

* 좋은보람 (광안동 188-2, 2015년식, 21.45㎡): 2026년 7월 26,300만원 (평당 약 4,052만원)

4.2. 본건 시세 분석

본건(라이크리더스 301호)은 전용면적 24.53㎡ (약 7.42평)으로, 2020년에 건축되어 비교적 신축급에 해당하며 3층에 위치하고 있습니다.

가장 최근의 유사 면적 및 연식의 '다온' 건물(2022년식, 25.25㎡)이 평당 약 3,246만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가격은 평당 약 3,200만원 ~ 3,500만원 수준으로 예상됩니다.

이를 기준으로 산정 시, 본건의 적정 시세는 약 23,700만원 ~ 25,900만원 범위로 추정됩니다.

감정가 219,000,000원은 최근 거래 시세보다 다소 낮게 평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

수영초등학교가 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

수영초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.3. 기타

본 건물에는 급배수 및 위생 설비, 화재 경보 설비, 소화전, 승강기, 공동 현관기, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 설치되어 있어 주거 편의성이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

경매 절차 진행 시, 기존 점유자에 대한 명도 과정에서 시간적, 비용적 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 임차인이 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 채권 총액

본 건의 채권 총액(2,358,817,720원)이 감정가(219,000,000원) 대비 매우 높아 경매 취하 가능성은 희박합니다.

6.3. 공동담보

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 일부 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 신축급 다세대주택으로, 생활 편의시설 및 교통 환경이 우수합니다. 권리 관계가 명확하고 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 안전하게 투자가 가능합니다. 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 수영역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소되어 인수 부담 없음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가 분석 시 감정가 대비 시세 상승 여력 존재.

9. 예상 입찰가

현재 감정가 219,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과 약 237,000,000원 ~ 259,000,000원의 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 및 건물의 장점을 고려했을 때, 감정가 대비 약간 높은 수준에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

안정적인 투자를 위해, 감정가보다 높고 시세 범위 하단에 위치하는 금액을 고려하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.