나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경103194 [4] 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 광안동에 소재하는 수영초등학교 남서측 인근에 위치하는 라이크리더스 1층 101호 외 16개호로서 주위는 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서
외벽: 스톤타일 마감 등
창호: 새시 창호

이용상태

기호 (1)은 근린생활시설(현황 카페)
기호 (2)-(17)은 공동주택(다세대-도시형;원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 7미터 내외, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(다세대-도시형:원룸형)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2024타경103194 (4)

* 소재지: 부산광역시 수영구 광안동 501-17 라이크리더스 2층 203호

* 용도: 다세대주택 (도시형 생활주택 - 원룸형)

* 감정가: 230,000,000원

* 건물면적: 24.53㎡ (약 7.42평)

* 토지면적: 16.21㎡ (약 4.90평) (토지지분: 16.208793997818198㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 수영구 광안동, 수영초등학교 남서측 인근에 위치.

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 혼재 지역.

* 교통: 차량 출입 용이. 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 2호선 수영역 소재하여 대중교통 이용 편리.

* 도로: 본건 건물 서측으로 노폭 약 7미터, 북측으로 노폭 5미터 내외의 포장도로에 접함.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물.

* 건물 외관: 스톤타일 마감 등.

* 건물 내부: 급배수 및 위생 설비, 화재경보 설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스 개별난방 설비 등 설치.

* 이용 상태: 본건(203호)은 다세대주택(도시형-원룸형)으로 이용 중. (건축물대장상: 공동주택(다세대-도시형:원룸형))

* 토지 이용: 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중. 형상 및 이용 상태는 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지.

* 토지 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 9일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1).

* 본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 등기부상 권리 현황 (말소기준권리 이후 권리):

* 을2: 주택임차권 (박지인, 2020-07-09 접수, 140,000,000원) - 말소 예정.

* 갑3: 가압류 (비엔케이캐피탈주식회사, 2024-02-28 접수, 42,817,720원) - 말소 예정.

* 갑4: 임의경매개시결정 (농업협동조합자산관리회사, 2024-04-01 접수) - 말소 예정.

* 갑5: 가압류 (부산행복신용협동조합, 2024-05-17 접수, 500,000,000원) - 말소 예정.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박지인

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-02

* 확정일자: 2020-07-29

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음.

* 비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나 말소 예정으로, 대항력은 없는 것으로 판단됨.

* 권리분석: 임차인 박지인의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-02

* 확정일자: 2020-07-29

* 배당신고일자: 2024-01-26

* 대항력: 없음.

* 비고: 대항력이 없는 것으로 판단됨.

* 권리분석: 임차인 주택도시보증공사의 경우 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 명성마이빌 (광안동 147-16): 17.38㎡, 3층, 25,000만원 (2.5억). 건축년도 2010년.

* 다온 (광안동 179-3): 25.25㎡, 4층, 24,800만원 (2.48억). 건축년도 2022년.

* 좋은보람 (광안동 188-2): 21.45㎡, 2층, 26,300만원 (2.63억). 건축년도 2015년.

* 분석:

* 본건(라이크리더스 203호)의 면적은 24.53㎡로, 비교 사례 중 '다온' (25.25㎡)과 유사합니다.

* '다온'은 2022년 준공된 신축 건물로 2.48억에 거래되었으며, 본건 건물(라이크리더스)은 2020년 준공되었습니다.

* 최근 거래 사례들을 볼 때, 본건과 유사한 면적의 다세대주택은 약 2.48억 ~ 2.63억 수준에서 거래되고 있습니다.

* 본건의 감정가는 2.3억으로, 이는 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었거나 감정평가 시점의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

* 광안동 지역은 지하철역 인접 및 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: 수영역(도시철도 2호선) 인접, 시내버스정류장 가까움. 수영초등학교 인접. 주변에 아파트 단지, 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 이용 용이.

* 주변 주거 환경: 아파트, 단독주택, 다세대/연립주택 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건과 관련된 채권 총액이 23억 6천만원 이상으로 매우 높아, 낙찰 이후 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성은 낮으나, 채무 규모가 상당합니다.

* 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 권리 신고 및 배당 요구 내역을 상세히 확인해야 합니다. (본건은 인수 보증금 0원으로 확인됨)

* 집합건물로서, 건물 관리에 대한 관리비 체납 여부 및 공용부분 하자 여부 등을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 특별히 확인되지 않았으며, 지역은 주거 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 수영구 광안동의 역세권에 위치한 다세대주택(도시형 원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 신축 건물(2020년 준공)이며, 권리분석 상 인수되는 임차보증금이 없어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 최근 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 향후 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 광안역 도보 역세권 입지.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 용이 및 인수 부담 없음.

* 최근 시세 대비 저평가 가능성.

* 다세대(도시형 원룸형)로 1인 가구 임대 수요 꾸준.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 230,000,000원

* 주변 유사 면적 다세대주택 최근 매매가: 약 248,000,000원 ~ 263,000,000원

* 건물 노후도 및 관리 상태, 현 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 시세는 2억 5천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 판단됩니다.

* 본건은 인수되는 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확하므로 시세 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 245,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 입찰가는 시세 및 권리 관계를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리 변동 사항 등을 반드시 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.