나이스옥션 법원경매 통영 2025타경530 [2] 경상남도 통영시 인평동 178-3 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '도천동 행복복지센터' 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 기호(1~6)까지 차량진입 가능하며 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1~2) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다.

본건 기호(3)은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 지목 및 현황 도로로 이용중입니다.

본건 기호(4~6) 일단지로서 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 현황 주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1~3) 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

본건 기호(4~6) 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~6):도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(7) - 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2015.12.29 / 증축일: 2016.09.20)
외 벽: 화강석 및 싸이딩 판넬마감 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

건물 기호(8) - 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
(사용승인일: 2012.7.10 / 증축일: 2021.6.28)
외 벽: 화강석 및 징크판넬 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 건물 기호(7,8)은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 주택 및 사무실로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

본건 건물 기호(7,8)은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물 기호(7)은 공부상 4층 건물로 표기되어있으나 현황 5층 건물입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-[목록4,5,6] 일단의 건부지임.
-[목록8] 2021.06.28. 일부 증축되었으나 정도가 미미하여 최초 사용승인일을 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경530 (2)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 최OO

1.2. 소재지 및 용도

* 소재지: 경상남도 통영시 인평동 178-3

* 용도: 근린주택

1.3. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 530.00㎡ (약 160.43평)

* 건물 면적: 698.44㎡ (약 211.31평)

* 감정가: 1,092,666,520원 (약 109억 2천 6백 6십 6만 5천 2백 20원)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물일괄매각

1.5. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보

* [목록4,5,6] 일단의 건부지임.

* [목록8] 2021.06.28. 일부 증축되었으나 정도가 미미하여 최초 사용승인일을 기준으로 평가함.

1.6. 주의사항

* 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경상남도 통영시 인평동 소재 '도천동 행복복지센터' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근으로 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 기호(1~6)까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 기호(1~3)는 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

* 본건 기호(4~6)는 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호(1~6) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(경상국립대학교 통영캠퍼스 상대보호구역)에 해당합니다.

2.5. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 인근에 도천동 행복복지센터가 있으며, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 이마트 통영점이 소재하여 쇼핑 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 통영시는 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)을 운영하고 있으며, 이는 주민 편익 시설로 실내수영장 등을 포함합니다. 해당 시설의 위치(통영시 평인일주로 1074-54)가 본건 소재지와 인접한지는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 혐오시설로 간주될 수 있는 시설이 운영되고 있음을 알 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2012.07.19. 도봉새마을금고 근저당권)

* 본건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부상 주요 권리:

* 갑1~갑23: 지분 이전 등기 등

* 을3: 근저당권 (도봉새마을금고, 487,500,000원) - 말소기준권리

* 갑25: 강제경매 (최유리, 60,474,900원) - 말소

* 갑26: 임의경매 (도봉새마을금고, 415,362,230원) - 말소

* 건물 등기부상 주요 권리:

* 갑1: 소유권 보존 (허필관)

* 을1: 근저당권 (도봉새마을금고, 487,500,000원) - 말소기준권리

* 을2, 을3, 을4, 을3-1, 을2-1: 전세권 설정 및 변경 (법무부) - 말소

* 을6: 주택임차권 (최유리, 60,000,000원) - 말소

* 을9: 주택임차권 (최나경, 5,000,000원) - 말소

* 갑2: 강제경매 (최유리, 60,474,900원) - 말소

* 을8: 전세권 설정 (법무부, 52,000,000원) - 말소

* 갑3: 임의경매 (도봉새마을금고, 415,362,230원) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 확인되지 않습니다. (지상권 개요는 공란)

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모두 '대항력 없음'으로 표시되어 있어 매각으로 인한 임차권 소멸 시 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 됩니다.

* 임차인: 강영관

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2014-07-28, 대항력: 없음

* 임차인: 대한민국(202호)

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 대한민국(205호)

* 보증금: 52,000,000원, 차임: 0원, 배당신고일자: 2025-09-03, 대항력: 없음

* 임차인: 대한민국(306호)

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 대한민국(502호)

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 이건

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 500,000원, 전입일자: 2025-08-08, 확정일자: 2025-08-11, 배당신고일자: 2025-09-04, 대항력: 없음

* 임차인: 이정연

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-29, 대항력: 없음

* 임차인: 정현종

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-10-29, 확정일자: 2025-08-19, 배당신고일자: 2025-08-19, 대항력: 없음

* 임차인: 정현종

* 보증금: 50,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-07-27, 확정일자: 2021-07-27, 배당신고일자: 2025-07-25, 대항력: 없음

* 임차인: 진영훈

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 350,000원, 전입일자: 2025-08-05, 확정일자: 2025-08-05, 배당신고일자: 2025-08-19, 대항력: 없음

* 임차인: 최나경

* 보증금: 5,000,000원, 차임: 330,000원, 전입일자: 2024-08-30, 확정일자: 2024-09-26, 배당신고일자: 2025-09-01, 대항력: 없음

* 임차인: 최유리

* 보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-15, 확정일자: 2022-02-28, 배당신고일자: 2025-05-13, 대항력: 없음

* 임차인: 홍헌일

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-02, 대항력: 없음

* 임차인: 황동원

* 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-11-24, 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

* 0원

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건이 위치한 통영시 인평동은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일상생활에 필요한 시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능과 함께 일부 근린생활시설이 입지할 수 있습니다.

4.2. 시장 동향 (제공된 JSON 데이터 분석)

* 인근 지역(인평동)의 최근 연립/다세대 주택 거래 사례를 보면, 2025년 말 기준 면적 68.535㎡의 주택이 6,700만원(약 97.8만원/㎡)에 거래되었습니다. 2025년 9월에는 5,650만원(약 82.4만원/㎡), 2026년 1월에는 1990년식 연립다세대(69.06㎡)가 4,000만원(약 57.9만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 이러한 거래 사례는 개별 주거용 부동산의 시세를 나타내며, 본건인 근린주택과는 건물 종류 및 규모, 용적률 등에서 차이가 있습니다.

* 본건의 감정가는 1,092,666,520원이며, 건물면적 698.44㎡ 기준 약 156.4만원/㎡입니다. 이는 인근 주택 시세 대비 높은 수준이나, 토지 가치, 상가 등 복합 용도 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

4.3. 상업시설 잠재력

* 본건은 '근린주택'으로, 1층 등에 근린생활시설(상가)이 입점 가능한 구조일 경우 임대 수익 창출에 유리할 수 있습니다.

* 주위 환경이 주택 및 근린생활시설 혼재 지역임을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 '도천동 행복복지센터'가 위치하여 행정 및 복지 서비스 접근성이 좋습니다.

* 이마트 통영점이 있어 생활필수품 및 다양한 쇼핑을 편리하게 이용할 수 있습니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

5.2. 주거 환경

* 주변이 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

* 건물 기호(7)은 공부상 4층 건물이나, 현황 5층 건물로 확인되었습니다. 이는 위법 건축물에 해당될 수 있으며, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 증축 및 구조적 문제

* 건물 기호(8)은 2021년 6월 28일에 일부 증축되었으나, 그 정도가 미미하여 최초 사용승인일을 기준으로 평가되었습니다. 증축 부분의 현황 및 적법성 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

* 본건의 임대 관계에 대해 '미상'으로 표시된 부분이 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 인수 시점에 명확히 파악해야 합니다.

6.4. 중복병합사건 및 공동담보

* 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 물건으로, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 이해관계가 존재할 가능성이 있습니다.

6.5. 혐오시설 인접 가능성 (간접 정보)

* 통영시에서 운영하는 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재하며, 관련 지역 정보가 검색되었습니다. 본건 소재지와의 정확한 인접성은 추가 확인이 필요하지만, 이러한 시설의 존재는 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 인평동에 위치한 근린주택으로, 토지 530.00㎡, 건물 698.44㎡ 규모에 감정가는 약 109억 2천 6백 6십 6만 5천 2백 20원입니다. 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리(근저당권)보다 후순위의 권리들이 대부분 소멸될 예정이며, 등기된 임차인들 역시 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 건물 기호(7)의 현황 5층이 공부상 4층과 차이가 나는 점, 2021년경 증축 이력이 있는 점 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 점, 주변에 쓰레기 소각장 등 시설이 운영되고 있다는 점(직접적 인접성은 추가 확인 필요)도 고려해야 할 요소입니다.

상권 분석 시, 제공된 개별 주택 거래 사례와 본건 근린주택의 감정가는 차이가 있으나, 본건은 토지 가치 및 복합 용도 가능성을 포함한 것으로 보입니다.

종합적으로 볼 때, 본건은 입지 및 기반 시설 접근성이 양호하나, 공부와의 차이 및 기타 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 사전 조사와 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 통영시 인평동의 주거 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 잠재력: 근린주택으로서 상가 임대 등 복합 용도 활용을 통한 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 권리: 인수해야 할 임차보증금이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 개발 가능성: 통영시의 지속적인 도시 개발 및 관광 자원 활용 정책에 따른 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,092,666,520원입니다. 이는 건물면적 기준 약 156.4만원/㎡에 해당합니다.

인근 지역의 개별 다세대/연립 주택 시세는 2025년 말 기준 약 97.8만원/㎡ 수준이었으며, 이는 본건 근린주택의 감정가와 차이가 있습니다. 이러한 차이는 본건이 포함한 토지 가치, 상가 등 복합 용도의 잠재적 수익성, 그리고 신축 연도의 차이 등에서 비롯된 것으로 보입니다.

권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이 0원이며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 추가적인 부담은 없습니다.

그러나 건물 기호(7)의 현황 5층 vs 공부상 4층 이행강제금 부과 가능성, 2021년경 증축 이력 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 765,000,000원 ~ 875,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 정확한 시세와 위험 요인을 재확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.