나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30884 [2] 경상남도 진주시 미천면 효자리 산26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 ""정촌경로당"" 동측 원거리에 위치하고, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1):대상토지까지 차량접근이 불가능하고, 접근도로와 거리차이로 교통상황 불편시됨.
기호(2):대상토지까지 차량접근이 가능하고, 접근도로와 거리차이로 교통상황 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 완경사로서 휴경지임.
기호(2):부정형 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1):지적상 맹지이나, 북측으로 3m 내외의 비포장도로로 진출입 가능함.
기호(2):서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):보전관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2):농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계:미상임.
- 기 타:없 음.

물건 비고

-지분매각. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
-토지 지상에 자생하는 임목은 임지에 포함하여 평가함.
-2개 이상의 용도지역에 속한 토지이나, 농림지역에 속한 면적이 미미하여 주된 용도지역인 보전관리지역을 기준으로 평가함.
-인접토지와 지적 경계가 다소 불분명한바 정확한 위치 경계 등은 지적경계측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경30884 (2)

경상남도 진주시 미천면 효자리 산26

용도: 임야

감정가: 30,003,000원

토지면적: 27,273.00㎡ (약 8,253평)

토지 지분: 13,636.5㎡ (약 4,127평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

주위 환경:

* 경상남도 진주시 미천면 효자리 소재 "정촌경로당"에서 동쪽으로 원거리에 위치하고 있습니다.

* 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황:

* 대상 토지는 기호(1)과 기호(2)로 구분되며, 두 기호 모두 접근 도로와의 거리 차이로 인해 교통 상황이 불편하게 평가되었습니다.

* 기호(1)의 경우 차량 접근이 불가능한 상태입니다.

* 기호(2)의 경우 차량 접근은 가능하나 불편함이 있습니다.

형태 및 이용상태:

* 기호(1): 부정형, 완경사지로서 현재 휴경지 상태입니다.

* 기호(2): 부정형, 급경사지로서 자연림 상태입니다.

인접 도로상태:

* 기호(1): 지적상 맹지이나, 북측으로 3m 내외의 비포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 기호(2): 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

* 보전관리지역, 농림지역에 속하나, 농림지역 면적이 미미하여 주된 용도지역인 보전관리지역을 기준으로 평가되었습니다.

* 가축사육제한구역 (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한 등)에 해당됩니다.

* 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 산지 관련 법률의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

등기부상 현황:

* 말소기준권리: 2024년 3월 29일 접수된 박화배의 1번 오주홍 지분 가압류 (채권액 438,500,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 438,500,000원 입니다.

* 소유권 보존 (1994-03-18): 오수열 외 1명

* 1번 오주홍 지분 가압류 (2024-03-29): 채권자 박화배, 채권액 438,500,000원

* 1번 오주홍 지분 강제경매 (2025-05-26): 채권자 박화배, 채권액 441,863,835원 (4번 가압류의 본압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 지상권 관련 언급이 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다. 일반적으로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸됩니다.

임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 주변 환경 및 활용 가능성

본 물건은 진주시 미천면의 농촌 지역에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 주변은 농경지 및 임야가 혼재되어 있으며, 민가도 일부 분포하고 있습니다. 차량 접근성이 일부 제한적이고 경사도가 있는 점을 고려할 때, 일반적인 주거 목적이나 상업적 활용보다는 임업적 또는 자연 보존 목적의 가치를 고려해볼 수 있습니다. 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 "정촌경로당"이 있으나, 편의시설이나 주요 생활 기반 시설과의 접근성은 명시된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 일정 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 협의 및 관계 설정이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우 낙찰이 되지 않을 수 있습니다. (1회에 한함)

* 접근성 제한: 차량 접근이 불가능하거나 어려운 구간이 있어 현장 답사 시 확인이 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 정확한 토지 경계 파악을 위해 지적 측량이 요구됩니다.

* 개발 제한: 보전관리지역, 농림지역, 산지 관련 법규 등에 따른 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 이용 상태: 자연림 또는 휴경지 상태로, 활용을 위해서는 추가적인 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 미천면의 임야 지분 매각 건으로, 농촌 지역에 위치하며 경사도가 있고 접근성이 일부 제한적인 특성을 가지고 있습니다. 공유자 우선매수 신고 가능성과 지분 매각으로 인한 관리 상의 복잡성을 고려해야 합니다. 지적 경계의 불분명함은 측량을 통해 해결해야 할 부분입니다. 관련 법규에 따른 개발 제한 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 진주시 미천면 지역의 임야 지분으로, 지역 개발 계획이나 산림 자원 활용 가능성에 대한 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

* 감정가 및 현재 시세를 종합적으로 분석하여 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* (추가적인 조사 필요: 주변 개발 계획, 임야의 수목 상태, 산림 자원 관련 정책 등)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 30,003,000원

* 토지 지분율: 50% (13,636.5㎡ / 27,273.00㎡)

* 지분 감정가: 약 15,001,500원

* 본 물건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수 신고 가능성, 접근성, 토지 이용 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 낙찰가, 실제 시장 가치, 본 물건의 잠재적 활용 가치에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.