나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30910 [2] 경상남도 진주시 가좌동 OOOOOO OOOOOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 가좌동에 소재하는 구분건물(신진주역세권줌테라스 11층 1109호 외 1개호)로서, 부근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어져 있습니다.

교통상황

차량 접근 용이하고, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려컨대 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 18층 건 내 11층 1109호, 12층 1211호로서,
외벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감, 치장타일 붙임, 강화유리 등.
내벽: 벽지, 타일 마감 등.
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1,2) 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 평탄한 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 대로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07
-19)(대로2-8)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-12-10)(중로 1-140)(접합), 가축사육제한구
역(모든축종 제한), 상대보호구역(2019-01-28)(역세권초등2학교(설립예정지)에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계: 미상입니다.
(나) 기 타: 없습니다.

물건 비고

임차인 대항력 주의 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경30910 (2)

물건 소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2068-1, 신진주역세권줌테라스 12층 1211호

물건 종류: 오피스텔

감정가격: 108,000,000원

토지 면적: 4.00㎡ (약 1.21평)

건물 면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

매각 구분: 토지, 건물 일괄 매각

경매 종류: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 신진주역세권 줌테라스

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕

건물 규모: 지하 6층, 지상 18층 중 12층 1211호

총 세대수: 384호

건물 용도: 업무시설, 근린생활시설 (본건은 오피스텔로 이용중)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동에 위치하며, 신진주역세권 지역 내 오피스텔입니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지이용계획

본건 북서측으로 대로(폭 30~35m), 북동측으로 중로(폭 20~25m)에 접하여 교통 및 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)에 속하며, 대로2류, 중로1류로 지정되어 개발이 계획된 지역입니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역(역세권초등2학교 예정지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

본건의 말소기준권리는 서울보증보험 주식회사의 가압류(갑3, 2024-02-27 접수)입니다.

이 외에도 신탁말소(갑2), 신용보증기금의 강제경매(갑4, 2025-06-02 접수)가 등기되어 있으며, 이들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 김하늬 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 70,000,000원, 전입일자 2020년 11월 20일, 확정일자 2020년 11월 11일로 확인됩니다.

특히, 등기부등본 상 을구 1번 순위로 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 70,000,000원으로 등기되어 있으며, 이는 '인수' 사항으로 표시되어 있습니다.

물건명세서 상에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 임차권이 명시되어 있으며, 임차보증금 70,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 19.85~19.96㎡)의 신진주역세권 줌테라스 오피스텔이 2026년 1월~6월 사이에 84,500,000원에서 90,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 108,000,000원으로, 실거래가 수준보다 다소 높게 책정되었으나, 이는 단위 면적당 가치, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

신진주역세권에 위치하여 역을 중심으로 한 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 주변 지역에 아파트 단지 및 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

본건은 상대보호구역(역세권초등2학교 예정지)에 속해 있어, 향후 학교 설립 예정지에 따른 지역 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김하늬, 보증금 70,000,000원)의 존재입니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로, 실질적인 매수 비용이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 참여 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

6.2. 향후 시장 변동성

신진주역세권 개발 및 오피스텔 공급량 변화 등 지역 시장의 전반적인 변동성이 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신진주역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 사용승인) 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성도 갖추고 있습니다.

다만, 70,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 될 것입니다.

따라서, 입찰가 산정 시 인수하게 될 임차 보증금을 반드시 고려해야 하며, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

신진주역 역세권이라는 점은 향후 지역 발전 및 수요 증대에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있는 요소입니다.

8.2. 신축 오피스텔

2020년에 건축된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적고 선호도가 높을 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 기대감

지구단위계획구역으로 지정된 신진주역세권 개발 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시장 가격 고려

최근 실거래가 분석에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 84,500,000원에서 90,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

9.2. 인수 보증금 고려

임차인의 보증금 70,000,000원은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 매수인이 부담해야 하는 총 금액은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

9.3. 추정 입찰가 제안

임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 감정가 대비 약 70~80% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이를 바탕으로, 감정가 108,000,000원의 80% 수준인 약 86,400,000원 을 단독 입찰가의 기준으로 제시합니다.

주의: 상기 추정 입찰가는 임차인 보증금 70,000,000원을 인수해야 하는 점을 감안하지 않은 금액입니다. 실제 입찰 시에는 인수 보증금을 포함한 총 부담액이 본인의 투자 목표와 시장 가치에 부합하는지 반드시 재산정해야 합니다. 70,000,000원의 임차 보증금을 모두 인수한다고 가정할 경우, 실질적인 총 매수 비용은 입찰가에 70,000,000원이 추가될 수 있음을 명심해야 합니다.

10. 주변 혐오시설 정보

경로 검색 및 주변 시설 분석 결과, 해당 소재지(경상남도 진주시 가좌동 2068-1) 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.