나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37003 [5] 경상남도 진주시 사봉면 부계리 661 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하고 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.
기호(3) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사부소 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대임.
기호(4) 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.
기호(5) 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2) 본건 인접필지를 통하여 출입가능하고 관내 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(3) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.
기호(4) 본건까지 소형차량 출입 가능하나 시 외곽에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건까지 ？소형차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 남서하향 경사지내의 부정형의 토지로서 현재 순수산림임.
기호(3) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 "전"으로 이용중임.
기호(4) 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 "답"으로 이용중임.
기호(5) 자체지반 평탄한 가각정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 맹지임.
기호(3) 2차선아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4) 3-4M 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5) 남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호(2) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 철도 보호지구<철도안전법>임.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.
기호(4) 생산녹지지역, 중로1류(폭20-25m)(2023-04-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭10-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함)임.

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서,
사용승인일: 2017.09.07
외벽: 화강석치장, 후면 스톤코트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등
바닥: 데코타일 및 자기질타일, 강화마루 등
창호: 강화유리 및 새시단창, 하이새시이중창 임.

이용상태

단독주택 및 제1종근린생활시설(1층: 편의점, 2층 다가구주택, 3층 단독주택(다락 포함))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-[목록2] 토지는 철도보호지구에 저촉
-지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동 매각 제외
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경37003 (5)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OO

* 소재지: 경상남도 진주시 사봉면 부계리 661

* 용도: 전 (감정평가상 표기)

* 감정가: 68,348,000원

* 토지면적: 2467.00㎡ (약 746.37평)

* 건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 아님)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각 조건이나, 컨테이너 1동은 제외)

* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 건

1.1. 입지조건

* 소재지: 경상남도 진주시 사봉면 부계리 661 일대

* 주위환경:

* 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하며, 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대입니다. (기호 1,2)

* 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사무소 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대입니다. (기호 3)

* 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고, 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대입니다. (기호 4)

* 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고, 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역입니다. (기호 5)

* 교통상황:

* 인접 필지를 통하여 출입 가능하며, 관내 대중교통 사정은 보통 정도입니다. (기호 1,2)

* 중소형 차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다. (기호 3)

* 소형 차량 출입이 가능하나 시 외곽에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통 정도입니다. (기호 4)

* 소형 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 보통 정도입니다. (기호 5)

* 도로상태:

* 지적도상 맹지입니다. (기호 1,2)

* 2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다. (기호 3)

* 3-4M 정도의 콘크리트 포장도로와 접합니다. (기호 4)

* 남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. (기호 5)

* 토지이용계획 및 제한상태 (각 필지별 상이):

* 기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지.

* 기호(2): 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 철도 보호지구.

* 기호(3): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역.

* 기호(4): 생산녹지지역, 중로1류(폭20-25m) 접함, 가축사육제한구역.

* 기호(5): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류/3류 접함.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 내에서 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 철도 보호지구로 지정된 구역이 있습니다.

1.1. 1.건물 및 제시외 물건

* 건물: 매각 대상에서 제외됩니다. (건물면적 0㎡)

* 제시외 물건:

* 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다. (별도 확인 및 조치 필요)

* 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있습니다. (기호 1,2)

1.2. 권리분석

* 채권자: 서OO

* 말소기준권리: 현대오일뱅크주식회사 근저당 (접수일자: 2014.02.20)

* 등기부채권 총액: 100,000,000원

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약 정보 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다. (단, "물건명세서 참고사항"에 '지상권개요:'라는 항목이 있으나 구체적인 내용은 없습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 본건은 진주시 외곽 농촌지역 및 도시근교 농촌지역에 위치하며, 각 필지별로 용도지역이 다양하게 분포되어 있습니다. (농림지역, 계획관리지역, 생산녹지지역, 제2종일반주거지역)

* 농림지역 및 보전산지(기호 1,2)는 농업, 임업 외 개발 제한이 많습니다.

* 계획관리지역(기호 3)은 비교적 개발이 용이하나 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

* 생산녹지지역(기호 4)은 녹지 확보 목적의 용도지역으로 개발 가능성이 제한적일 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역(기호 5)은 주거 및 상업 시설 개발 가능성이 있으나, 해당 필지의 구체적 가치는 주변 개발 현황과 관련 법규에 따라 달라집니다.

* 전반적으로 지역 특성상 대규모 상업 시설 발달보다는 농업, 임업, 소규모 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 사봉부계보건진료소, 사봉면사무소, 경남예술고등학교, 동진초등학교 등 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 면소재지 인근 농경지대와 주택, 점포 등이 혼재된 지역에 일부 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 제한적)

* 의료시설: 사봉부계보건진료소가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 기호 1, 2 토지는 지적도상 맹지로, 차량 및 도보 접근이 인접 토지 소유자의 통행 사용 승낙이 필요합니다.

* 철도 보호지구: 기호 2 토지는 철도 보호지구로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 모든 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제한이 있습니다.

* 농지취득자격증명 요구: 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다. (농업인 또는 농지 취득 자격 확인 필수)

* 산지 규제: 기호 1, 2 토지는 보전산지 및 임업용산지로 지정되어 개발 및 이용에 엄격한 제한이 따릅니다.

* 역사문화환경보존지역: 기호 3 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 컨테이너: 매각에서 제외되는 컨테이너 1동이 지상에 있어, 낙찰 후 소유권 정리 및 이설/철거 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 용도지역: 토지별로 상이한 용도지역(농림, 계획, 생산녹지, 제2종일반주거)으로 인해 일괄 개발 또는 이용 계획 수립 시 복잡성이 따릅니다.

* 중복병합사건: 사건의 복잡성을 시사하며, 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 진주시 사봉면 일대에 위치한 토지로, 총 5개 필지로 구성되어 있으며 각 필지별로 용도지역, 지리적 조건, 개발 제한 사항이 상이합니다. 특히 기호 1, 2 토지는 맹지이며 농림지역, 보전산지, 철도 보호지구 등 개발이 매우 제한적인 조건을 가지고 있습니다. 반면, 기호 5 토지는 제2종일반주거지역으로 주거 및 상업 개발 가능성이 있으나, 전체 토지의 일부일 뿐이며 '맹지'라는 점을 감안해야 합니다. '농지취득자격증명' 제출 필수 조건은 농지로서의 성격이 강함을 시사하며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 참여가 어렵거나 낙찰 무효 사유가 될 수 있습니다. 전반적으로 투자 가치는 토지별 개별적인 특성과 매수인의 용도에 따라 크게 달라질 것이며, 개발 가능성보다는 농업적 이용 또는 특정 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 진주시의 잠재적 개발 가능 지역 인접성: 특히 주거지역으로 지정된 필지의 경우, 주변 개발 추이에 따라 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농지 및 임야의 활용 가능성: 농업이나 임업을 주 목적으로 하는 투자자에게는 비교적 넓은 면적의 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

* 복합적인 용도지역의 차익 기대: 규제가 많은 토지와 개발 가능성이 있는 토지가 혼재되어 있어, 향후 도시 계획 변화나 규제 완화 시 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 낮은 감정가: 토지별 복합적인 제한 사항으로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 철저한 분석을 통해 저가 매수 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 현황, 유사 물건의 실거래가, 경매 시장 동향, 명도 가능성, 낙찰 후 예상되는 개발 이익 및 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가 68,348,000원을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.