나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37003 [2] 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 1246-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하고 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.
기호(3) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사부소 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대임.
기호(4) 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.
기호(5) 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2) 본건 인접필지를 통하여 출입가능하고 관내 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(3) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.
기호(4) 본건까지 소형차량 출입 가능하나 시 외곽에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건까지 ？소형차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 남서하향 경사지내의 부정형의 토지로서 현재 순수산림임.
기호(3) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 "전"으로 이용중임.
기호(4) 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 "답"으로 이용중임.
기호(5) 자체지반 평탄한 가각정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 맹지임.
기호(3) 2차선아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4) 3-4M 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5) 남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호(2) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 철도 보호지구<철도안전법>임.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.
기호(4) 생산녹지지역, 중로1류(폭20-25m)(2023-04-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭10-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함)임.

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서,
사용승인일: 2017.09.07
외벽: 화강석치장, 후면 스톤코트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등
바닥: 데코타일 및 자기질타일, 강화마루 등
창호: 강화유리 및 새시단창, 하이새시이중창 임.

이용상태

단독주택 및 제1종근린생활시설(1층: 편의점, 2층 다가구주택, 3층 단독주택(다락 포함))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

진주지원 2023타경37003 (2)

소재지

경상남도 진주시 사봉면 사곡리 1246-2

용도

전 (논, 밭)

감정가

105,798,000원

토지면적

687. 00㎡ (약 207.82평)

토지지분

687㎡ (전체 토지)

건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

매각대상

토지 매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OO

특이사항

중복병합사건, 중복사건, 농지취득자격증명 필수, 공동담보

주의사항

- 본 건은 농지이므로, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리에 위치하며, 면사무소에서 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야로 이루어진 농촌 지대로서, 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다.

* 위치 및 주위환경: 사봉면사무소 북동측 인근에 위치하며, 농경지와 임야가 혼재된 농촌지대입니다.

* 교통상황: 중소형 차량의 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로와 인접하여 관내 교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 본 건 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 2차선 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역 및 역사문화환경보존 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 9월 15일 접수된 진주동부농업협동조합의 근저당권(624,000,000원)입니다. 근저당권 이후로 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리입니다. 따라서 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없습니다.

* 소유권: 빈학열 (1997.03.18 매매)

* 근저당: 진주동부농업협동조합 (2017.09.15, 624,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 김정수외 4명 (2022.05.30, 868,360,748원)

* 가압류: 신용보증기금 (2023.08.08, 540,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2023.08.16, 187,000,000원)

* 가압류: 강수도 (2023.08.31, 874,000,000원)

* 강제경매: 서경진 (2023.09.25, 36,099,517원)

* 가압류: 우리은행 (2023.11.07, 194,076,540원)

* 가압류: 김종원 (2023.12.08, 30,000,000원)

* 가압류: 진주동부농업협동조합 (2023.12.13, 51,622,370원)

* 압류: 진주세무서장 (2024.01.12)

* 임의경매: 진주동부농업협동조합 (2025.06.24)

* 총 채권액: 약 3,369,059,658원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 사봉면 사곡리는 농촌 지역 특성상 상업 시설이 밀집한 지역은 아니지만, 면사무소가 인근에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변은 농경지와 임야 위주로 형성되어 있어, 주거 기능보다는 농업 생산 활동이 중심이 되는 지역입니다. 따라서 상권 형성이 활발하지는 않으나, 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건은 면 소재지 인근에 위치하고 있어, 기본적인 행정 편의(사봉면사무소) 및 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다. 다만, 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량을 이용한 진주시내 접근이 생활 편의시설 이용에 더욱 용이할 것으로 보입니다. 농촌 지역 특성상 주변 녹지 공간을 활용한 여가 활동이 가능하며, 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전 등기가 가능합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 중대한 사항이므로, 입찰 전 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 중복병합사건: 본 건은 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 지연이나 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 본 건은 계획관리지역에 속하나, 가축 사육 제한 구역 및 역사문화환경보존 지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히, 가축 사육 제한은 관련 법규를 숙지해야 합니다.

* 주변 혐오시설 가능성: 진주시 사봉면 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설, 가축 분뇨 처리 시설 등 혐오 시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 관찰됩니다. 본 건 토지 자체에 직접적인 영향은 없으나, 지역 개발 및 환경에 대한 잠재적 이슈로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 사봉면 농촌 지역에 위치한 '전' 용도의 토지입니다. 토지 자체는 도로와 접해 있어 접근성이 양호하며, 권리 관계가 명확하여 경매를 통한 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 농지 취득이라는 특수성으로 인해 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 충족하지 못할 경우 큰 손실을 볼 수 있습니다. 또한, 중복 병합 사건이라는 점과 지역 내 혐오시설 설치 논란 가능성 등은 추가적인 고려가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 확실한 권리 관계: 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석.

* 양호한 접근성: 2차선 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

* 농촌 지역 토지: 농업 목적 또는 향후 개발 가능성 고려 시 잠재적 가치 보유.

* 비교적 낮은 감정가: 시장 가치 대비 경쟁력 있는 입찰 고려 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 105,798,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 지역 내 유사 물건 거래 사례, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 지역 내 혐오시설 관련 이슈 가능성 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 수익률 분석이 어려우므로, 본 물건에 관심이 있다면 반드시 현장 방문을 통해 토지의 실제 상태를 확인하고, 인근 부동산 중개업소 또는 전문가와의 상담을 통해 시세 조사를 면밀히 진행해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 제시보다는, 본 건의 감정가 및 주변 시세를 참고하여 향후 진행될 경매의 경쟁 상황 등을 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다. 일반적으로 권리 관계가 안전하고 토지 자체의 활용 가치가 있는 경우, 감정가 대비 100~120% 범위 내에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.