나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37003 [1] 경상남도 진주시 사봉면 부계리 산366-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치하고 부근은 순수임야, 농경지 등으로 형성된 순수농촌지대임.
기호(3) 본건은 경상남도 진주시 사봉면 사곡리 소재 사봉면사부소 북동측 근거리에 위치하며 부근은 농경지, 순수임야 등으로 형성된 면소재지 인근의 농경지대임.
기호(4) 본건은 경상남도 진주시 장재동 소재 경남예술고등학교 남서측 근거리에 위치하고 부근은 경지정리된 농경지, 순수임야 등으로 형성된 도시근교 농촌지대임.
기호(5) 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 동진초등학교 서측 인근에 위치하고 부근은 다가구주택, 단독주택, 점포, 주상복합이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호(1,2) 본건 인접필지를 통하여 출입가능하고 관내 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(3) 본건까지 중소형차량 출입이 가능하며, 면 소재지 인근 및 간선도로 인근에 위치하여 관내 대중교통 사정은 비교적 양호한 편임.
기호(4) 본건까지 소형차량 출입 가능하나 시 외곽에 위치하여 일반 대중교통 사정은 보통정도임.
기호(5) 본건까지 ？소형차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 노선 수, 운행 횟수 등을 고려시 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 남서하향 경사지내의 부정형의 토지로서 현재 순수산림임.
기호(3) 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 현재 "전"으로 이용중임.
기호(4) 지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 "답"으로 이용중임.
기호(5) 자체지반 평탄한 가각정리된 장방형의 토지로서 현재 주상복합건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 맹지임.
기호(3) 2차선아스팔트 포장도로와 접함.
기호(4) 3-4M 정도의 콘크리트 포장도로와 접함.
기호(5) 남측으로 폭 약 10m, 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.
기호(2) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 철도 보호지구<철도안전법>임.
기호(3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>임.
기호(4) 생산녹지지역, 중로1류(폭20-25m)(2023-04-27)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(5) 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로1류(폭10-12m)(접함), 소로3류(폭 8m미만)(접함)임.

제시목록 외의 물건

기호(1,2) 지상에 자연생 소나무 및 활잡목이 자생하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 3층건으로서,
사용승인일: 2017.09.07
외벽: 화강석치장, 후면 스톤코트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등
바닥: 데코타일 및 자기질타일, 강화마루 등
창호: 강화유리 및 새시단창, 하이새시이중창 임.

이용상태

단독주택 및 제1종근린생활시설(1층: 편의점, 2층 다가구주택, 3층 단독주택(다락 포함))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 되어 있으며, 주택부분은 도시가스에 의한 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각, [목록2] 지분매각
-맹지임
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경37003 (1)

* 소재지: 경상남도 진주시 사봉면 부계리 산366-2

* 용도: 임야

* 감정가: 76,382,190원

* 토지면적: 23,813.00㎡ (약 7,203.38평)

* 매각대상 토지 지분: 23,235.4475㎡ (약 7,028.04평)

* 매각 구분: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서OO

1.1. 물건 개요

본 물건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 산366-2 소재의 임야 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 76,382,190원이며, 매각 대상은 토지 면적의 23,235.4475㎡ (약 7,028.04평)입니다. 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 서OO입니다.

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 건은 중복병합사건, 중복사건으로 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다.

* 토지 일부 지분 매각 건으로, 타 지분 소유자와의 관계 및 협의가 필요합니다.

* 맹지로서 인접 토지를 통한 출입이 필요하며, 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 존재 시 분묘기지권이 성립될 수 있습니다.

* 주의사항에 따르면 일괄매각 대상이며, [목록2]는 지분매각 건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 진주시 사봉면 부계리 소재로서, 사봉부계보건진료소 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 순수 임야, 농경지 등으로 형성된 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

본 건 인접 필지를 통하여 출입이 가능하며, 관내 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 중소형 차량의 접근은 가능하나, 맹지인 점을 고려할 때 차량을 이용한 직접적인 접근에는 제약이 있을 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본 건은 맹지로서 직접적인 도로에 접해 있지 않습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 따릅니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2014년 2월 20일 접수된 현대오일뱅크주식회사의 근저당권(을7)입니다. 이보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 말소될 권리들입니다.

3.2. 등기부현황

* 등기부 채권 총액은 2,176,698,910원으로 매우 높은 수준입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되어 있으며, 이들 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 채권자로는 현대오일뱅크주식회사, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 강수도, 우리은행, 진주동부농업협동조합, 진주세무서장 등이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 등기부 상으로는 지상권(을8)이 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서 내용을 우선 고려해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 건은 농촌지대에 위치하며, 주변은 순수 임야 및 농경지로 둘러싸여 있습니다. 따라서 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아니며, 주로 농업 관련 활동이나 자연 휴양 목적의 토지 이용이 예상됩니다.

4.2. 개발 잠재력

현행 농림지역, 보전산지 용도상 개발 잠재력은 제한적입니다. 다만, 향후 용도 변경이나 개발 계획 수립 시 가치가 상승할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 생활정보

* 인근에 사봉부계보건진료소가 위치해 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로, 시내 버스 정류장이 인근에 위치할 수 있으나 상세 노선 및 운행 횟수는 확인이 필요합니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 도로에 직접 접하지 않아 토지 이용 및 건축에 제약이 큽니다.

* 분묘기지권 가능성: 육안 확인이 어려운 분묘가 소재할 경우, 분묘기지권이 성립되어 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 별도의 조사와 법적 검토가 필요한 중대한 리스크입니다.

* 지분 매각: 공유자들과의 명확한 경계 설정 및 사용 수익에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 분쟁의 소지가 있습니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 등기부상 말소 예정으로 보이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리가 낙찰 후에도 존속할 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 21억 원이 넘는 채권 총액은 채권자들의 권리 행사가 활발했음을 시사하며, 복잡한 권리 관계를 나타냅니다.

* 용도지역 제한: 농림지역, 보전산지 등의 용도 제한으로 인해 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주시 사봉면 부계리 소재 임야의 일부 지분에 대한 경매 건으로, 맹지, 분묘기지권 가능성, 지분 매각, 그리고 매각 후 소멸되지 않는 지상권 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계 또한 고려해야 할 사항입니다. 따라서 본 건은 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 거친 후 신중하게 입찰을 결정해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 낮은 가격으로 토지 지분 취득 기회: 위험 요소를 감수한 투자자에게는 낮은 감정가 대비 넓은 면적의 지분 취득 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적 관점의 토지 가치 상승 잠재력: 임야로서의 가치 외에, 향후 지역 개발이나 용도 변경 가능성을 염두에 둔 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 정확한 지분 가치, 주변 시세, 인수되는 권리(특히 지상권)의 유무 및 조건, 그리고 낙찰자의 자금 계획 및 위험 감수 수준 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 전문가와의 상담을 통해 상세한 시세 조사와 권리 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.