나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [16] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-30 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

-맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (16)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-30

용도: 임야

감정가: 9,592,000원

토지면적: 218.00㎡ (약 65.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치한 임야입니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 완경사지세 내에서 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 토지로서 현재 "주거나지" 상태로 이용되고 있습니다.

1.3. 교통 및 접근성

본건까지 차량 출입은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통시됩니다.

북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역 - 돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지<산지관리법>에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 화전마을에서 남측 인근에 위치하며, 비교적 조용한 농촌 지역에 속합니다.

주변은 농경지와 임야, 농가주택이 혼재하여 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

2.2. 도로접근성

북측으로 약 10미터 폭의 포장된 진입도로와 단지 내 8미터 폭의 포장도로가 개설되어 있으나, 상세한 도로 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전: 주식회사미래도시 (2020-11-17)

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (2022-02-18, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (2022-08-09, 1,200,000,000원)

* 근저당권공동담보: 동창원농업협동조합 (2022-11-25, 1,440,000,000원)

* 압류: 사천시 (2024-10-21)

* 임의경매개시결정: 동창원농업협동조합 (2025-03-04, 4,166,738,613원) - 본건 경매와 관련

* 압류: 창원세무서장 (2025-12-17)

등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 내용이 기재되어 있습니다. 지상권이 존재하는 경우, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설이나 소규모 주거 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

사천시 중심 시가지와의 접근성은 차량 이동 시간을 고려해야 합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 현재까지 파악된 정보로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 없습니다. 다만, 정확한 정보는 현장 조사 및 지도 확인을 통해 반드시 검증해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의시설은 화전마을 또는 인근의 소규모 주거 단지에 있을 것으로 예상됩니다.

사천시 중심부로 이동 시 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근 학교에 대한 정보는 제한적입니다. 사남초등학교, 사천중학교 등이 관할 학군 내에 있을 수 있으나, 정확한 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

본건은 "맹지임"이라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 법적으로 도로에 직접 접하지 않아 통행이 불가능하거나 제약이 있을 수 있음을 의미합니다. 감정평가서 요약에는 도로 개설 정보가 있으나, 실제 법적 맹지 여부는 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 하며, 이는 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 지상권 존재 가능성

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구는 지상권이 인수될 수 있음을 시사합니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 큰 제약을 줄 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

6.3. 개발 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등의 토지이용계획은 건축 및 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-30 임야는 감정가는 비교적 낮으나, "맹지"라는 치명적인 단점과 "지상권" 인수 가능성이라는 잠재적 리스크를 가지고 있습니다.

주변 환경은 농촌 지역으로 조용하고 한적한 편입니다.

등기부상 채무 총액은 크지만, 대부분은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 맹지 및 지상권 문제는 낙찰 후 실질적인 사용에 심각한 문제를 야기할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 없이는 입찰을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 매우 낮은 감정가: 9,592,000원으로, 만약 맹지 및 지상권 문제가 해결된다면 매우 저렴한 토지가 될 수 있습니다.

* 도시 외곽의 자연환경: 조용하고 한적한 농촌 지역을 선호하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 "맹지" 및 "지상권 인수 가능성"이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 불확실성이 매우 높습니다. 따라서 감정가를 기준으로 한 직접적인 입찰가 산정은 어렵습니다.

만약 맹지 문제가 법적으로 해결 가능하며, 지상권 또한 없거나 저렴하게 해결될 수 있다는 확신이 있다면, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 이러한 조건들이 불확실하거나 해결이 어렵다고 판단될 경우, 실제적인 가치는 더욱 하락하거나 투자가 부적절할 수 있습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 철저한 권리관계 및 맹지 문제, 지상권 존재 여부 확인 후 입찰가를 결정하는 것이 필수적입니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토 후에 산정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.