나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [17] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-33 공원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-33에 소재하고 있으며, "화전마을" 남측 인근에 위치함. 주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

1.2. 토지 정보

본 토지의 면적은 792.00㎡ (약 239.58평)이며, 현재 '주거나지' 상태로 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있음. 토지 이용 계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지에 해당함.

1.3. 경매 관련 기본 정보

사건번호는 진주지원 2024타경3397 (17)이며, 부동산임의경매로 진행됨. 매각 대상은 토지이며, 건물은 없음. 감정평가는 344,520,000원임. 본건은 중복병합사건이며, 공동담보로 묶여 일괄 매각으로 진행됨. 채권자는 동OOOOOOOO (추정: 동창원농업협동조합)이며, 등기부상 총 채권액은 6,000,000,000원, 본건 경매 개시 결정 채권액은 4,166,738,613원임.

초기 제공된 정보에 '용도: 공원'으로 기재되어 있으나, 감정평가서상 현재 이용 상태는 '주거나지'로 확인되어, 실제 용도에 대한 추가 확인이 필요함.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치함. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준임. 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됨. 토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로 및 단지 내 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 양호함. 토지 형태는 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형임.

1.5. 권리분석

말소기준권리는 2022-02-18 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)임.

주요 권리 내역은 다음과 같음:

* 소유권이전(매매): 주식회사미래도시 (2020-11-17)

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (총 3건, 채권 총액 6,000,000,000원)

* 지상권설정공동담보목록: 동창원농업협동조합 (2023-09-13)

* 압류: 사천시 (2024-10-21)

* 압류: 창원세무서장 (2025-12-17)

* 임의경매개시결정: 동창원농업협동조합 (2025타경556), 채권액 4,166,738,613원

등기부채권 총액은 6,000,000,000원임.

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있으며, 이는 지상권임.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 0원으로 확인됨.

1.6. 상권분석

본건 소재지는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌 지역의 특성을 보임. 주변에 대규모 상업 시설이나 중심 상업 지역은 분포하지 않음. 최근 사천시 사남면 화전리 일대는 '농촌 공간 정비사업' 대상지로 선정되어, 83억 원 규모의 사업을 통해 축사 등 난개발 시설의 이전·집적화 및 정주 환경 개선이 계획되어 있음. 이 사업에는 문화시설 조성 등이 포함될 예정이며, 이를 통해 지역 환경 개선 및 활력 증진이 기대됨. 다만, 현재 주변에 소규모 축사가 존재할 가능성이 있으며, 이는 환경적 측면에서 고려될 수 있음.

1.7. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 주변 환경에 따라 달라질 수 있음.

* 편의시설: 인근 "화전마을" 및 사천시 생활권 내 편의시설 이용 가능. (세부 편의시설 정보는 추가 확인 필요)

* 주거 환경: 주변이 농경지, 임야 등으로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있음.

1.8. 잠재적 리스크

* 소멸되지 않는 지상권: 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 해당 지상권의 내용(존속 기간, 권리 내용 등)을 반드시 확인하고 인수 여부를 신중히 판단해야 함.

* 개발 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적 제약이 따를 수 있음.

* 지역 분쟁 및 혐오시설 관련 가능성: 사천시 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 신·증축, 채석단지 추진 등과 관련하여 주민 반대 및 갈등이 발생하고 있음. 화전리 또한 농촌 공간 정비사업 계획이 있으나, 유사한 개발 사업이나 기존 축사 등으로 인해 환경적 민감성이 잠재적으로 존재할 수 있음.

* 용도 불명확성: 초기 제공 정보에 '용도: 공원'으로 기재되었으나, 감정평가서상 '주거나지' 상태로 기재되어 있어, 실제 토지의 사용 용도 및 향후 활용 가능성에 대한 명확한 확인이 필요함.

* 중복 병합 및 공동 담보: 본 건은 중복 병합 및 공동 담보로 진행되는 경매이므로, 복잡한 권리 관계와 높은 채권 총액(60억원)을 고려한 접근이 요구됨.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 토지로, '주거나지' 상태이지만 보전관리지역, 준보전산지 등의 개발 제한이 있는 지역임. 감정가는 3억 4천만원대이나, 등기부상 총 채권액은 60억원에 달하며, 특히 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 인수 부담이 발생할 수 있는 점이 큰 리스크 요인임. 최근 화전리 일대가 '농촌 공간 정비사업' 대상지로 선정되어 환경 개선 및 정주 여건 개선이 기대되나, 이는 개발 가능성 측면에서 긍정적 요소일 수 있음. 그러나 미확인 지상권, 복잡한 권리 관계, 그리고 토지 이용 계획상의 제약 등을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치를 면밀히 분석하고 신중한 접근이 필요한 물건임.

1.10. 투자 포인트

* 농촌 공간 정비사업 추진: 사천시 사남면 화전리 일대에 진행되는 '농촌 공간 정비사업'으로 인한 향후 환경 개선 및 지역 가치 상승 기대.

* 개발 잠재력: '주거나지' 상태로, 향후 지역 개발 계획과의 연계 시 토지 활용 가능성 존재.

1.11. 예상 입찰가

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하며, 보전관리지역, 준보전산지 등 개발 제한이 있습니다. 또한, 총 채권액이 매우 높아 낙찰 후에도 채권 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수해야 할 보증금은 0원이지만, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 지상권의 상세 내용 확인, 지역 개발 계획의 구체적인 파악, 유사 물건의 최근 실거래가 조사 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.