나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [14] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-31 대지 경매

경상남도 사천시 사남면 화전리 515-31 (대지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경3397(진주지원 경매4계). 감정가 280,725,000원, 최저가 96,289,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 3397 [14]
소재지	경상남도 사천시 사남면 화전리 515-31
용도	대지
매각기일	2026.08.10
관할법원	진주지원 경매4계 (055-760-3254)

면적

토지면적	591㎡ (178.78평)

금액

감정가	280,725,000원
최저가	96,289,000원 (감정가 대비 35%)
입찰보증금	9,628,900원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.06	280,725,000원	유찰
2차	2026.05.18	196,508,000원	유찰
3차	2026.07.06	137,556,000원	유찰
4차	2026.08.10	96,289,000원	변경

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.
교통상황: 본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.
형태 및 이용상태: 기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.
인접 도로상태: 본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
제시목록 외의 물건: -.
공부와의 차이: -.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경3397 (14)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동창원농업협동조합

* 감정가: 280,725,000원

* 채권 금액 총액: 6,000,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-31

* 용도: 대지

* 토지 면적: 591.00㎡ (약 178.78평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 매각

1.3. 특이사항

* 중복병합사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

* 토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 개설되어 있습니다.

* 단지 내로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑1): 2020-11-17, 주식회사미래도시

* 말소기준권리: 근저당권 (을1), 2022-02-18, 동창원농업협동조합, 3,360,000,000원

* 기타 권리: 근저당권 (을2, 을3), 지상권설정공동담보목록 (을4) 모두 말소 예정입니다.

* 임의경매 (갑5): 2024-06-13, 동창원농업협동조합, 4,166,738,613원 (말소 예정)

3.2. 인수 권리 분석

* 등기부상 모든 권리는 말소 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 등기부상 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 명시되어 있으나 구체적인 내용이 기재되어 있지 않아, 해당 권리의 존부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 임대 관계가 미상인 경우, 명확히 파악되지 않은 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인 및 법적 절차 진행에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 본건 소재지는 경상남도 사천시 사남면 화전리로, 주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 또는 준농촌 지역입니다.

* 현재 화전리 일대는 농촌공간 정비사업 대상으로 선정되어 지역 개선 및 인프라 확충이 계획되어 있습니다.

* 이러한 사업은 향후 지역의 주거 환경 개선과 더불어 잠재적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 대규모 상업 시설 밀집 지역으로 보기는 어려우나, 지역 기반 시설 및 정비사업을 통한 발전 가능성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 본건 인근에는 농경지 및 주거 시설이 주를 이루고 있으며, 대형 상업 시설이나 산업 단지에 대한 직접적인 언급은 없습니다.

* 다만, 사천시는 우주항공 산업 발달과 함께 지속적인 성장이 예상되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건의 주위 환경은 농가주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 편의 시설보다는 농촌 생활 기반 시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 사천시 사남면 화전리에 대한 상세한 편의시설 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았으나, 사천시 전체적으로는 생활 편의를 위한 시설들이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 중인 임차인이 존재할 경우 명도 관련 절차 및 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권 개요가 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한), 준보전산지에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 이는 개발 행위 시 건축 법규 및 관련 규제를 준수해야 함을 의미합니다.

6.3. 지역 환경 리스크

* 사천 지역은 과거 혐오 시설 건립 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지 인근에 특정 혐오 시설이 확인되지는 않았습니다.

6.4. 중복 병합 및 공동 담보

* 본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 일반적인 단독 경매보다 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 대지입니다. 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 주위 환경을 가지고 있으며, 차량 접근이 용이한 지역입니다. 현재 진행 중인 농촌공간 정비사업으로 인해 지역의 주거 환경 개선 및 미래 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적입니다. 권리 분석상으로는 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰자 부담이 없을 것으로 보이나, 임대 관계 미상 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불확실성은 명도 및 권리 관계 확인 시 주의가 필요합니다. 토지 이용 제한 사항 또한 개발 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌공간 정비사업 대상지 선정으로 인한 지역 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 기대

* 주변 농경지 및 임야 속에서 "주거나지" 상태로 활용 가능한 토지

* 말소 예정 권리가 다수 존재하여 권리상 인수 부담이 적을 것으로 예상됨 (단, 임대차 현황 및 '소멸되지 않는 권리'는 별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 280,725,000원입니다. 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 향후 시세 변동, 지역 개발 계획(농촌공간 정비사업 등), 명도 용이성, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 답사가 필수적이며, 본 정보만으로는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.1.물건 기본정보