나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [18] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-35 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 진주지원 2024타경3397 (18) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-35이며, 토지는 대지입니다.

감정가는 125,760,000원이고, 토지 면적은 240.00㎡ (약 72.6평)입니다. 토지 제시외 면적 및 건물 면적은 0.00㎡로, 본건은 토지만 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 동창원농업협동조합입니다.

주요 특이사항으로는 중복병합사건 및 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형의 토지로 현재 '주거나지' 상태입니다.

인접 도로상태는 토지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

최근 사천시 사남면 화전지구(화전마을, 병둔마을)가 농촌 공간 정비사업 대상으로 선정되어 주거 환경 개선 및 정주 환경 개선이 계획되어 있습니다. 이러한 개발 사업은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2022년 2월 18일에 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이 근저당권을 포함한 총 채권액은 6,000,000,000원으로 매우 높습니다.

등기부상 소유권이전(주식회사미래도시), 다수의 근저당권, 압류(사천시, 창원세무서장), 그리고 임의경매개시결정(2025타경556) 등이 등기되어 있으나, 을1 근저당권보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있어, 현장 확인 시 임대차 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 도심 상업지역의 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

주변은 농촌 지역의 특징을 보이며, 차량을 이용한 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

인근에 화전마을이 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다.

최근 사남면 화전지구의 농촌 공간 정비 사업 추진은 지역의 정주 환경을 개선하고 난개발 시설을 정비하는 것을 목표로 하고 있어, 향후 지역 균형 발전과 생활 편의 증진이 기대됩니다. 이러한 개발은 잠재적으로 상권 활성화의 기반이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 경상남도 사천시 사남면에 위치하며, 사천시는 항공우주산업을 중심으로 발전하고 있으며, 바다 케이블카, 아쿠아리움, 무지개빛 해안도로 등 관광 자원도 풍부한 도시입니다.

주변에 농경지와 임야가 많아 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 화전마을 인근의 생활 인프라 및 차량을 이용한 사천시 주요 지역 접근성을 고려할 때 기본적인 생활은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 6,000,000,000원으로 감정가 125,760,000원에 비해 현저히 높아, 낙찰 후 추가적인 법적 문제나 채권자 간의 복잡한 이해관계가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 '보전관리지역', '가축사육제한구역'(일부 제한 구역) 및 '준보전산지'로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 특히 가축 사육 및 산지 이용 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리' 불확실성: 물건명세서에 '지상권개요:'로만 기재되어 있어, 실제로 존재하는 지상권이 있는지, 있다면 그 범위와 효력이 어떻게 되는지에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 '미상임'으로 기재되어 있어, 현장 조사 시 실제 임차인이 있는지, 보증금 및 월세는 얼마인지 등을 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 사천시 사남면 화전리의 대지로, 농촌 지역의 특성을 가지며 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 최근 추진되고 있는 농촌 공간 정비 사업으로 인해 지역 환경 개선이 기대됩니다.

권리 관계는 매우 복잡하며, 높은 채무 총액과 토지 이용 제한 사항, 그리고 불분명한 지상권 존재 가능성이 리스크 요인으로 작용합니다.

따라서 본 물건은 단순 투자 목적보다는 해당 지역의 개발 계획, 토지 이용 규제, 그리고 권리 관계에 대한 면밀하고 심층적인 분석을 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 가능성: 사천시 사남면 화전지구의 농촌 공간 정비 사업은 향후 지역의 정주 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

* 넓은 토지 면적: 240㎡의 대지는 향후 활용 방안에 따라 다양한 개발 가능성을 열어둘 수 있습니다.

* 토지 매각 대상: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 토지 자체의 가치와 향후 활용 계획에 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 관련 법규 검토: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지 이용 관련 법규를 상세히 검토하여 실제 건축 가능성 및 용도 제한을 명확히 파악해야 합니다.

* 현장 조사: 해당 토지의 정확한 현황, 인접 도로 상황, 주변 환경, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'의 구체적인 내용을 파악하기 위한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

* 시장 가치 평가: 주변 유사 토지의 최근 실거래가, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 시장 가치 평가가 이루어져야 합니다.

* 채권 총액 및 경매 절차 분석: 60억 원에 달하는 높은 채권 총액과 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여, 낙찰 후 발생할 수 있는 변수들을 고려해야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상기 분석 사항들을 전문가와 함께 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가에서 별도로 제외할 금액은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.