나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [15] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-32 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (15)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-32

용도: 대지 (건물 없음)

감정가: 210,425,000원

토지면적: 443.00㎡ (약 133.99평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (근저당권 및 임의경매 권리자)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로 및 단지 내 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 완경사지세 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 토지로서 현재 "주거나지" 상태입니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 보전관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지, 개, 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

1.3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 갑1 (2020-11-17): 소유권 이전 (주식회사 미래도시) - 매매

* 을1 (2022-02-18): 근저당권 (동창원농업협동조합, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2022-08-09): 근저당권 (동창원농업협동조합, 1,200,000,000원) - 말소

* 을3 (2022-11-25): 근저당권 (동창원농업협동조합, 1,440,000,000원) - 말소

* 을4 (2023-09-13): 지상권설정공동담보목록 (동창원농업협동조합) - 말소

* 갑5 (2024-06-13): 임의경매 (동창원농업협동조합, 4,166,738,613원) - 말소

* 총 등기부채권액: 6,000,000,000원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2022-02-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서에 '지상권개요'가 있으나, 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있습니다.)

* 인수되는 임차보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상입니다. 이는 임차인이 존재할 수 있으나 보증금 또는 차임 내역이 확인되지 않았음을 의미합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 주변 현황 조사 (상권 및 생활정보)

* 본 건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치하며, 주변은 농경지와 산림, 주거지가 혼재된 지역입니다.

* 인근에 화전마을이 있어 주거지와의 연계성이 있습니다.

* 상업 시설은 밀집되어 있지 않으며, 차량 이동을 통해 사천시 주요 지역의 편의시설을 이용하는 것이 일반적입니다.

* 사천시에는 대방진굴항, 무지개빛 해안도로, 사천바다케이블카 등 관광 명소가 있으며, 사남면 내에도 '커피팀버사천포레스트'와 같은 카페가 위치하고 있습니다.

* 교육 시설로는 사남초등학교, 사천중학교 등이 차량 이동 거리에 위치합니다.

* 본 지역은 전원적인 특성을 가지며, 인근에 농업 관련 시설이 있을 수 있습니다.

* 대규모 편의시설(병원, 대형마트 등)은 사천시내로 이동해야 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상의 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 개발 행위에 대한 일부 제한이 존재합니다.

* 이용 상태: 현재 주거나지 상태로, 건축물을 신축하거나 토지를 활용하기 위한 추가적인 개발 계획 및 허가 가능 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 현황 파악이 필요합니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복병합, 공동담보: 해당 물건은 중복병합 및 공동담보로 진행되는 건으로, 복수의 채권이 얽혀 있을 가능성이 있어 권리 관계를 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리의 보전관리지역 내 주거나지 상태의 토지입니다. 농경지 및 임야가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준이며 차량을 이용한 접근성은 양호합니다. 현재 건물은 없으며, 토지 자체의 활용 가능성을 고려해야 합니다. 권리 관계는 다수의 근저당권과 임의경매 개시결정이 말소기준권리에 의해 소멸될 예정이나, 임대 관계 미상이라는 점은 명확한 확인이 필요합니다. 토지이용계획 상의 일부 제한사항과 공동담보 물건이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 443.00㎡ (약 133.99평)의 토지를 단독으로 매입할 수 있습니다.

* 양호한 접근성: 차량 출입이 가능하며, 인근 도로 상태가 양호하여 물건 접근성이 좋습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 감정가가 2억 1천만원대로, 토지 활용 방안에 따라 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 미등재된 권리 없음 (확인된 바에 의함): 말소기준권리에 의해 대부분의 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 본 건은 인수되는 임차보증금이 0원입니다.

* 토지감정가: 210,425,000원

* 종합적인 시장 가치, 주변 시세, 본건의 잠재적 활용 가치, 경매 시장 상황 등을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 본 건의 경우, 보전관리지역 및 준보전산지 등 토지이용계획 상의 제한과 임대 관계 미상이라는 리스크를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.