나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [3] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-16 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (3)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-16

용도: 대지

감정가: 498,275,000원

토지면적: 1049.00㎡ (약 317.32평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근 도로 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지 자체는 완경사지세 내에 있으나, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있으며 부정형 또는 사다리형의 토지입니다. 현재 "주거나지" 상태로 이용되고 있습니다.

물건지 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 원활합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 동창원농업협동조합입니다.

말소기준권리인 동창원농업협동조합의 근저당권(2022-02-18 접수, 3,360,000,000원)을 기준으로, 해당 경매 절차로 인해 대부분의 등기상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본 상 채무 총액은 약 60억원으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재하더라도 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 사천시 사남면 화전리는 농경지 및 주택이 혼재된 농촌 지역입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달한 지역과는 다소 거리가 있으며, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

사천시의 주요 산업 시설(항공우주, 항만 등)과는 직선거리가 있으나, 접근성은 차량 이용 시 보통 수준입니다.

5. 생활정보

주변은 농가 주택과 농경지가 많아 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

마을 단위의 기본적인 생활 편의시설은 존재할 수 있으나, 대규모 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

"화전마을" 남측 인근이라는 점은 지역 공동체 및 기본적인 생활 기반을 유추할 수 있게 합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 법적 제한이 존재합니다. 신규 건축 또는 용도 변경 시 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

중복병합사건 및 공동담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사할 수 있으나, 현재 등기부상 권리들은 모두 말소 예정으로 표시되어 있어 일반적인 권리 분석 범위를 크게 벗어나지 않을 것으로 보입니다.

감정가는 4억 9천만원대이나, 등기부상 채무 총액이 60억원에 달하는 점은 해당 부동산의 가치 평가나 채권 회수 과정에서 복합적인 요인이 작용했음을 시사합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면 화전리의 보전관리지역 내에 위치한 대지입니다.

건물이 없는 나대지 상태이며, "주거나지"로 이용 중입니다.

접근성은 보통 수준이나, 지역 특성상 농촌 생활 환경에 해당합니다.

토지 이용에는 보전관리지역, 가축사육제한, 준보전산지 등의 법적 제한이 따릅니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수할 보증금 총액은 0원입니다.

투자 시에는 토지 이용 제한 사항과 주변 개발 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

토지 자체의 가격 경쟁력: 감정가 대비 시세 조사를 통해 잠재적 가치 상승 가능성을 탐색할 수 있습니다.

개발 가능성: 향후 사천시의 발전 계획과 연계하여 해당 지역의 개발 가능성을 중장기적으로 고려할 수 있습니다. (단, 현재 용도지역 제한 고려)

"주거나지" 상태: 건축 가능한 대지로서, 개인 주택 건축 또는 소규모 개발의 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 498,275,000원

본 물건의 예상 입찰가는 법원 매각 절차 및 시장 상황, 응찰자의 판단에 따라 결정되므로 특정 금액을 제시하기는 어렵습니다.

다만, 감정가를 기준으로 하되, 해당 지역의 최근 토지 거래 사례, 용도지역 제한으로 인한 개발 가치, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

채권 총액이 높은 점은 경매 과정에서의 변동성을 시사하므로, 낙찰가율 변동 추이를 면밀히 관찰할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.