나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [13] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-29 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (13)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-29

용도: 대지

감정가: 353,400,000원

토지면적: 744.00㎡ (약 225.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (등기부 요약상 확인)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시됩니다. 특히, 사천시는 우주항공청 본청 설치 및 항공우주산업 밸류체인 확장이 추진되는 등 관련 산업 발전으로 인해 교통망 개선이 이루어지고 있습니다. 사남면 내에서도 유천마을에서 국도 3호선까지 연결되는 도시계획도로가 일부 개통되어 교통 접근성이 향상되었습니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.2. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권입니다. 소유권은 2020년 11월 17일 주식회사미래도시로 이전되었으며, 이후 설정된 근저당권, 지상권설정공동담보, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이거나 이미 말소되었습니다 [cite:original text]. 등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용 시 해당 권리의 존재를 고려해야 함을 의미합니다.

4. 상권분석

사천시는 경상남도 내에서 항공우주산업 및 해양관광 분야를 중심으로 발전하고 있는 도시입니다. 특히, 본건이 위치한 사남면 인근에는 대규모 우주항공국가산업단지가 조성 중이며, 이는 지역 경제 활성화와 일자리 창출에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 또한, 사남면 화전리 일대는 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정되어 주거 환경 개선 및 난개발 시설 정비가 추진되고 있어 지역 가치 상승이 기대됩니다. 관광 부문에서는 사천 선상지 테마 관광명소 조성 사업 등 해양 관광 인프라 확충이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 사남면 화전리는 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 전반적인 생활 편의시설은 인근 사천읍 또는 삼천포 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 다만, 사남면 내에는 진사 지방산업단지 입주업체 노동자 및 지역 주민을 위한 생활체육 공원인 초전공원이 위치하여 여가 및 휴식 공간을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지에 해당합니다 [cite:original text, 8].

- 보전관리지역: 건축물 건축 시 건폐율 20% 이하, 용적률 50~80% 이하의 제한을 받습니다. 이는 토지 개발의 밀도에 제한이 있음을 의미합니다.

- 가축사육제한구역: 특정 가축(돼지, 개, 가금류)의 사육이 제한됩니다.

- 준보전산지: 산지 이용에 관한 규제가 적용됩니다.

6.2. 기타 리스크

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하므로, 향후 토지 이용 시 해당 권리자의 권리를 존중해야 합니다 [cite:original text].

- 중복병합사건 및 공동담보: 경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다 [cite:original text].

- 건물 현황: 현재 건물은 존재하지 않으나, 건축물대장 등 공부와의 차이 여부는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 토지 매각 물건으로, 경매 절차상 권리 관계는 비교적 명확하여 매각 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 자체는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당하여 건축 및 개발에 있어 법적 제한이 따릅니다. 매각으로 소멸되지 않는 지상권 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인근 지역의 대규모 우주항공국가산업단지 조성과 연계한 지역 성장 잠재력이 높습니다.

* 사남면 화전리 일대 농촌 공간 정비사업 추진으로 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건 토지의 예상 입찰가는 감정평가액 353,400,000원을 기준으로 하되, 보전관리지역 등의 개발 제한 사항, 준보전산지 지정 여부, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 여부, 그리고 주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.