나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [8] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-24 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

매각대상: 토지매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-24

용도: 대지

토지면적: 687.00㎡ (약 207.82평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 326,325,000원

1.3. 특이사항

중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

2.4. 인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약 10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약 8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.2. 등기부 현황

등기부채권 총액: 6,000,000,000원

말소기준권리: 을1 (근저당권, 동창원농업협동조합, 2022-02-18)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (주식회사미래도시, 2020-11-17)

* 근저당권 (동창원농업협동조합, 2022-02-18, 3,360,000,000원)

* 근저당권 (동창원농업협동조합, 2022-08-09, 1,200,000,000원)

* 근저당권 (동창원농업협동조합, 2022-11-25, 1,440,000,000원)

* 지상권설정공동담보목록 (동창원농업협동조합, 2023-09-13)

* 임의경매 (동창원농업협동조합, 2024-06-13, 4,166,738,613원)

* 압류 (창원세무서장, 2025-12-17)

모든 권리는 말소 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 언급 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건 소재지는 주위 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업시설이 밀집한 지역은 아닙니다. 가장 가까운 편의시설로는 사남면 소재 보건지소 및 사천동희병원, 사천하나병원, 우리메디컬의원 등 의료기관이 있으나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 개발 동향

사천 서부권 교통망 개선 사업이 추진 중이며, 항공산업대교 건설과 국가지원지방도 58호선 공사 등이 진행되고 있어 향후 지역 접근성 및 개발 가능성이 향상될 것으로 예상됩니다. 사남면 복합청사 건립도 2026년 착공 예정으로 지역 기반 시설 확충이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 주변의 구체적인 학교 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 의료시설

사남면 보건지소, 사천동희병원, 사천하나병원, 우리메디컬의원 등이 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 및 편의시설

차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 북측 약 10미터, 단지 내 약 8미터 폭의 도로가 개설되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한) 및 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 가축사육제한구역의 규제는 강화되는 추세이며, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 가능성

사천시 지역 내에서 개발 행위와 관련된 주민들의 민원이 제기된 사례가 있으며, 특정 시설(폐기물처리시설, 축사 등)에 대한 반발이 있는 것으로 보입니다. 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 정보는 없으나, 가축사육제한구역 지정 사유 등을 고려할 때 잠재적인 요소를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.3. 권리관계

등기부상 채무 총액이 약 60억 원에 달하며, 채권자(동창원농업협동조합)가 임의경매를 신청했습니다. 통상적으로 임의경매는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되나, 낙찰 후 인수해야 하는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재의 주거나지 상태의 토지입니다. 주변 환경은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역이며, 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 개발에 제약이 있는 지역입니다. 그러나 사천 서부권 교통망 개선 사업 추진 및 사남면 복합청사 건립 등 지역 개발 계획이 있어 향후 발전 가능성도 존재합니다. 등기부상 채무 총액이 높으나, 임의경매이므로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 보입니다. 다만, 토지 이용 제한과 가축사육제한구역의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통망 개선 및 지역 개발 잠재력

항공산업대교 건설 등 사천 서부권 교통망 개선 사업이 진행 중이며, 이는 물건지의 접근성을 향상시킬 수 있습니다. 또한, 사남면 복합청사 건립 등 지역 개발 계획은 향후 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.2. 토지 이용 규제 완화 가능성

현재는 보전관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있으나, 향후 지역 개발 계획에 따라 규제 완화 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

8.3. 경매 시세 대비 잠재적 가치

감정가 3억 2천여만 원 대비 높은 채무 총액을 고려할 때, 경매 시장에서 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가(326,325,000원)를 기준으로 하되, 정확한 시세 분석, 주변 유사 물건의 거래 사례, 지역 개발 동향, 향후 토지 이용 가능성 및 법규 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어려우며, 전문가의 심층적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 향후 시장 가치 상승 잠재력을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.