나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [7] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-23 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (7)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-23

용도: 대지

감정가: 334,875,000원

토지면적: 705.00㎡ (약 213.26평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (정보 제공 시 일부 마스킹 처리되었으나, 등기부상 확인됨)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

토지의 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장된 진입 도로가 있으며, 단지 내에는 폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

본 토지는 완경사 지세 내에 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형의 토지로서, 현재 "주거나지"(주택을 지을 수 있는 나대지) 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 최초 소유권 이전은 2020년 11월 17일에 주식회사 미래도시 명의로, 매매가 1,860,000,000원에 이루어졌습니다. 이후 동창원농업협동조합 명의의 근저당권(을1: 3,360,000,000원, 을2: 1,200,000,000원, 을3: 1,440,000,000원) 및 지상권 설정 공동담보 목록(을4)이 등기되었으나, 모두 말소(말소기준권리 을1)되었습니다. 현재 임의경매 개시결정(갑5)은 2024년 6월 13일에 동창원농업협동조합에 의해 이루어졌으며, 채권액은 4,166,738,613원입니다. 또한, 창원세무서장의 압류(갑6) 기록도 말소되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 을1 근저당권 (접수일자: 2022-02-18)입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 등기부상 을4 지상권설정공동담보목록은 말소된 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다. 이는 본 건의 감정가(334,875,000원)보다 현저히 높은 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 소재지인 사천시 사남면 화전리는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 인근에 사천국가산업단지가 위치하고 있어 관련 산업 시설 및 종사자들을 위한 지원 시설이 분포될 가능성이 있습니다. 또한, 최근 농촌 공간 정비사업으로 화전마을과 병둔마을 일대에 축사 및 빈집이 철거되고 실내체육시설, 청년주택, 주민 공유 공간 등이 조성될 예정이어서 지역 환경 개선 및 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

대규모 상업 시설이나 편의시설은 본건 소재지 인근에 밀집해 있기보다는 사천 시내 또는 인접 지역으로 이동해야 접근이 용이할 것으로 보입니다. 사천시는 관광지로서 아름다운 해안 경관, 다리, 역사 유적 등을 보유하고 있으며, 관광객들을 위한 다양한 문화시설 및 휴양 시설이 조성되고 있습니다.

5.2. 주변 환경

본 건 주변은 대체로 자연 친화적인 환경과 농업 지역이 혼재되어 있습니다. 사천시는 바다와 산이 조화를 이루는 아름다운 자연 경관을 자랑하며, 다양한 해안 경관과 역사 유적지를 중심으로 힐링 및 관광 명소로 발전하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 보전관리지역은 개발 행위가 제한되거나 엄격한 기준이 적용될 수 있습니다.

* 가축사육제한구역은 환경 오염 및 주민 생활 환경 보호를 위해 특정 가축의 사육이 제한되는 구역입니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 시에도 영향을 줄 수 있습니다.

* 준보전산지는 산림자원법에 따라 산지 전용 허가가 제한되는 구역으로, 개발이 엄격히 통제됩니다.

6.2. 과도한 채무

등기부상 총 채권액 60억 원은 감정가 3.3억 원과 비교했을 때 매우 높은 수준으로, 경매 낙찰가가 감정가를 크게 하회하거나 유찰될 가능성도 있습니다. 이는 채권 회수를 위한 최저 매각 가격 설정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리 가능성

등기부상 지상권(을4)은 말소된 것으로 확인되나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다. 만약 별도의 지상권이 존재한다면 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 정보 부족

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계나 임차인의 현황에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리의 대지(705.00㎡)로, 현재 주거나지 상태입니다. 주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 최근 농촌 공간 정비사업이 예정되어 있어 향후 지역 환경 개선이 기대됩니다. 교통 접근성은 보통이며, 차량 출입이 가능합니다.

그러나 토지가 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 상당한 제한이 따릅니다. 특히 준보전산지는 산지 전용 허가가 엄격히 제한됩니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 입찰 경쟁률 및 낙찰가에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 지상권의 존재 가능성에 대한 확인도 필요하며, 임대관계 미상으로 인한 정보 부족 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 향후 농촌 공간 정비사업으로 인한 지역 환경 개선 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 주거지로서의 가능성을 가진 대지이며, "주거나지" 상태로 개발 시 잠재력 보유.

* 사천시의 관광자원(해안 경관, 역사 유적 등)과 인접한 지역으로서, 향후 관광 개발과의 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금(본건 0원)을 제외하고 산정됩니다. 본 건은 현재 상당한 금액의 채무가 등기되어 있으며, 토지 역시 개발에 제한이 따르는 용도지역(보전관리지역, 준보전산지) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가(334,875,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황, 권리 관계의 최종 확인 결과, 그리고 경쟁 입찰자들의 판단에 따라 결정될 것입니다. 특히, 높은 총 채권액은 낙찰가에 하방 압력으로 작용할 수 있습니다. 본 건의 경우, 현황 토지 이용 규제 및 잔존하는 권리(지상권 등) 가능성을 면밀히 분석한 후, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.