나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [12] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-28 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (12)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-28

용도: 대지

감정가: 378,100,000원

토지면적: 796.00㎡ (약 240.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위 환경은 보통임. [cite:감정평가서요약]

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통시 됨. [cite:감정평가서요약]

* 형태 및 이용상태

완경사지세 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 토지로서 현재 "주거나지" 상태임. [cite:감정평가서요약]

* 인접 도로상태

토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로 및 단지 내 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음. [cite:감정평가서요약]

* 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 준보전산지. [cite:감정평가서요약]

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부요약

말소기준권리: 을1 (2022-02-18, 동창원농업협동조합 근저당 3,360,000,000원)

갑1: 소유권이전 (주식회사미래도시, 2020-11-17, 매매)

을1: 근저당 (동창원농업협동조합, 2022-02-18, 3,360,000,000원) - 말소기준권리

을2: 근저당 (동창원농업협동조합, 2022-08-09, 1,200,000,000원) - 말소

을3: 근저당 (동창원농업협동조합, 2022-11-25, 1,440,000,000원) - 말소

을4: 지상권설정공동담보목록 (동창원농업협동조합, 2023-09-13) - 말소

갑5: 임의경매 (동창원농업협동조합, 2024-06-13, 4,166,738,613원) - 말소

갑6: 압류 (창원세무서장, 2025-12-17) - 말소

등기부채권 총액: 6,000,000,000원

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-03-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

비고: (제공된 정보 없음)

주의사항: 등기부요약 상 을4로 표기된 지상권설정공동담보목록이 '말소'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 지상권은 말소기준권리보다 선순위로 등기된 경우 낙찰자에게 인수될 수 있으며, 이 경우 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건이 위치한 경상남도 사천시 사남면 화전리는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. [cite:감정평가서요약] 최근 사천시 사남면 화전마을과 병둔마을 일대가 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정되어, 축사와 빈집 등이 실내체육시설, 청년주택, 주민 공유 공간 등으로 개선될 예정입니다. 이는 지역의 정주 환경 개선과 활력 증진에 기여할 것으로 보입니다.

* 개발 계획 및 규제

토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한)), 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

사천시에서는 과거 병원적출물 소각시설 건립 등으로 주민 기피시설 관련 민원이 발생한 바 있습니다. 또한, 사천시는 현재 일일 처리용량 98톤 규모의 생활폐기물 소각장 건립을 독자적으로 추진하고 있으며, 입지 선정 및 주민 지원 방안을 마련 중입니다. 해당 물건지 주변에 직접적인 혐오시설이 언급되지는 않았으나, 향후 지역 개발 방향 및 주민 민원 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통 편의성

차량 출입이 가능하며, 단지 내 및 주변으로 포장된 도로가 개설되어 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. [cite:감정평가서요약] 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 시설

본건은 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 조용한 지역입니다. [cite:감정평가서요약] 사천시에는 대방진굴항, 무지개 해안도로, 청룡사, 선진리성, 남일대 해수욕장, 사천바다케이블카 등 다양한 관광 명소가 있으며, 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용 규제

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 지상권 인수 가능성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권이 낙찰자에게 인수될 경우 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. 등기부 요약에는 을4 근저당이 말소된 것으로 기재되어 있으나, 추가 확인이 필요합니다.

* 복잡한 권리관계

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 시 복잡성이 수반될 수 있습니다. [cite:감정평가서요약]

* 개발 제한으로 인한 가치 상승 제약

현재 상태는 '주거나지'이며, 보전관리 및 산지 관련 규제로 인해 대규모 개발보다는 제한적인 개발이 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면 화전리에 위치한 토지입니다. 주변 환경은 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 지역으로, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 최근 지역 균형 발전을 위한 농촌 공간 정비사업 대상지에 포함되어 긍정적인 변화가 기대되지만, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용계획 상 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 인수 여부에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 지역 개발 계획과의 연계 가능성

사남면 화전리 일대가 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정됨에 따라, 향후 지역 인프라 개선 및 정주 여건 향상을 기대할 수 있습니다.

* 토지 자체의 잠재력

현재 '주거나지' 상태로, 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 용도지역 및 산지 관련 규제를 충분히 검토해야 합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(378,100,000원)와 물건의 현황, 잠재적 리스크(특히 지상권 인수 여부), 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적절한 할인율을 적용하되, 앞서 언급된 권리 분석 및 토지 이용 규제 등을 철저히 검토한 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.