나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [11] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-27 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (11)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (정보 제공 시 가명 처리: 동OOOOOOOO)

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-27

용도: 대지

매각대상: 토지매각

건물 현황: 건물 없음 (건축물대장상 면적 0.00㎡)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 323,475,000원

토지면적: 681.00㎡ (약 206평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 681㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에도 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부 제한 구역: 돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

주요 등기사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 주식회사 미래도시 (2020-11-17)

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (2022-02-18, 채권최고액 3,360,000,000원)

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (2022-08-09, 채권최고액 1,200,000,000원)

* 근저당권: 동창원농업협동조합 (2022-11-25, 채권최고액 1,440,000,000원)

* 지상권설정공동담보: 동창원농업협동조합 (2023-09-13)

* 임의경매개시결정: 동창원농업협동조합 (2024-06-13, 채권액 4,166,738,613원)

* 압류: 창원세무서장 (2025-12-17)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.3. 인수 및 말소 권리

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리보다 선순위 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 을구의 모든 권리(근저당, 지상권설정공동담보, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 갑구의 소유권 이전 등기 역시 말소 대상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (제시된 정보 기준)

3.4. 임차인 분석

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계: 미상.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 혹시 모를 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

해당 물건의 소재지는 주거 밀집 지역보다는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 상업적 상권과는 거리가 있습니다.

4.2. 분석

인근 지역은 농업 및 전원생활 위주의 환경이며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 보기 어렵습니다. 따라서 상권 활성화를 통한 직접적인 임대 수익보다는 토지 자체의 잠재적 가치에 주목해야 할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

주변 환경은 주로 농경지와 산림으로 이루어져 있어, 도심의 다양한 편의 시설 이용에는 다소 제약이 있을 수 있습니다. 다만, "화전마을" 인근이므로 기본적인 생활 기반은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 제약 사항

본 건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지, 개, 가금류 제한), 준보전산지로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 가축사육제한구역: 돼지, 개, 가금류 등 특정 가축 사육에 제한이 따릅니다.

* 준보전산지: 산림 관련 법규에 따라 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 보전관리지역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 대한 엄격한 기준이 적용될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 중복병합사건: 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다. (보증금 합계 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 토지 매각 물건입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 안전하다고 판단됩니다. 또한, 토지 면적은 681㎡(약 206평)으로 비교적 넓은 편입니다. 하지만 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 토지이용에 제한이 따르는 점, 그리고 주변 환경이 농경지 및 임야 위주로 형성되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 중복병합사건이라는 특이사항도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰 후 인수하는 권리가 없습니다.

* 넓은 토지 면적으로 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 323,475,000원입니다. 현재 채권 총액이 60억원에 달하나, 이는 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 지역 개발 계획, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 상권 분석 결과 및 토지이용의 제한 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 추가적인 가치 상승 요인을 면밀히 검토한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

<h2>* 주변 시설 관련 추가 조사 내용</h2>

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 등)이 해당 물건지 바로 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 사천시 자체적으로는 생활폐기물 소각장 건립 논의가 진행 중이며, 관련 주민 반대 민원이 있는 것으로 파악되었습니다. 이러한 광역적인 개발 계획이나 민원 발생 지역의 위치는 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 전반의 개발 동향 및 주민 민감도를 이해하는 데 참고할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.