나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [2] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-15 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합 (정보에서 유추)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-15

용도: 대지

토지면적: 1947.00㎡ (약 589.04평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 주요 내역

감정가: 924,825,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복병합사건, 공동담보로 인한 복잡성이 있을 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 또는 전원 지역의 환경을 이루고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다. 토지 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있으며, 단지 내에도 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 보전관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(일부 제한: 돼지, 개, 가금류 제한) 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 18일 접수된 동창원농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 이 근저당권보다 선순위인 소유권 이전(갑1, 2020년 11월 17일)은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 지상권설정공동담보, 임의경매개시결정, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 이는 등기부상 을4 근저당권이 말소 예정임에도 불구하고, 실제 지상권의 존재 또는 효력이 매각 후에도 존속할 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 잠재적 리스크 중 하나입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 관련하여 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 잠재적인 임차인 또는 점유자가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 임대차 관계가 확인될 경우, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있다면 낙찰자가 인수하거나 명도에 따른 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지인 사천시 사남면 화전리는 농경지와 임야가 혼재하는 지역으로, 인근에는 "화전마을"이 있습니다. 최근 사천시는 사남면 화전지구(화전마을, 병둔마을)를 농촌 공간 정비사업 대상으로 선정하여 축사 및 빈집을 문화시설, 주거 공간 등으로 개선하는 사업을 추진하고 있습니다. 이는 지역 정주 환경 개선을 목표로 하며, 향후 지역의 발전 가능성을 보여줍니다.

4.2. 산업 및 개발 계획

사천시는 우주항공복합도시 개발을 추진하며, 용현면 일대를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있습니다. 또한, 사천제2일반산업단지가 조성되어 있으며, 항공 국가산업단지 개발 사업도 진행 중입니다. 본건은 이러한 개발 지역과는 다소 거리가 있으나, 사천시 전반의 산업 및 도시 개발 동향을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

4.3. 상업시설 및 편의시설

현재 주변 지역은 농촌 환경이 주를 이루므로, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포나 농협 등 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 사남면 일대에도 상가 임대 매물 정보가 일부 확인되었습니다. 더 자세한 상업 시설 현황은 현장 방문을 통해 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 생활 환경

본건 주변은 농가주택과 농경지가 혼재된 조용한 농촌 지역입니다. 최근 농촌 공간 정비사업 추진으로 주거 환경 개선이 이루어지고 있습니다. 사천시 내에는 아파트 단지 등 주거 시설도 개발되고 있으나, 본 물건과는 직접적인 관련은 적습니다.

5.2. 교육 및 문화시설

구체적인 인근 교육 및 문화 시설에 대한 정보는 제한적이나, 사남면 소재 마을에 대한 정주 환경 개선 사업이 진행 중이라는 점에서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 사천시에서는 생활폐기물 소각장 건립을 독자적으로 추진하고 있으며, 이에 대한 주민 반대 민원도 일부 발생하고 있습니다. 현재로서는 본건 소재지와 소각장 예정지 간의 근접성 여부는 명확하지 않으나, 향후 개발 시 고려될 수 있는 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계의 복잡성

중복 병합 사건이며, 등기부상 말소 예정인 권리와 달리 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다. 이는 명도 저항이나 추가 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 중첩된 토지 이용 규제로 인해 토지의 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 건축이나 특정 업종의 설립이 제한될 수 있으므로, 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 농촌 지역의 한계

농촌 지역의 특성상, 상업 시설 접근성, 대중교통 이용 편의성, 인프라 시설 등이 부족할 수 있습니다. 이는 향후 매각 또는 활용 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

임차인 인수 보증금은 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 있거나 잠재적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리에 위치한 대지입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으나, 보전관리지역, 가축 제한 구역, 준보전산지 등 토지 이용 규제가 존재합니다. 등기부상 다수의 근저당 및 채권이 설정되어 있으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 명시적인 기재는 추가적인 법률 검토를 요하는 중대한 리스크입니다. 현재 농촌 지역 환경이나, 최근 지역 내 농촌 정비 사업 추진 등은 긍정적인 요소로 볼 수 있으나, 전반적인 입지 조건 및 토지 이용의 제한성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

1,947.00㎡ (약 589평)의 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 시 잠재적 가치를 가질 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 가능성

인근 지역의 농촌 공간 정비사업 추진은 지역 환경 개선 및 활성화 가능성을 시사합니다.

8.3. 낮은 인근 부동산 가치 (추정)

농촌 지역의 특성상, 유사 토지나 건물의 가격이 상대적으로 낮을 가능성이 있어, 경매 시 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 특히 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 인한 잠재적 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금(0원)은 입찰가 산정 시 고려되지 않으며, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 분석한 후 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.