나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [10] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-26 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-26

용도: 대지

감정가: 306,850,000원

토지면적: 646.00㎡ (약 195.42평)

토지 지분: 646㎡ (전체 면적)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

3. 물건 세부정보

3.1. 토지 현황

형태 및 이용상태: 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 토지로서 현재 "주거나지" 상태임.

인접 도로상태: 토지 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로 및 단지 내 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

3.2. 토지 이용계획 및 제한상태

보전관리지역

가축사육제한구역 (돼지, 개, 가금류 제한)

준보전산지

4. 입지조건

4.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치함.

주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

4.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됨.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을1, 동창원농업협동조합 근저당 (2022-02-18 접수)

채권 총액: 6,000,000,000원

등기부 현황:

* 갑1: 주식회사 미래도시 (소유권 이전, 2020-11-17, 매매)

* 을1: 동창원농업협동조합 (근저당, 2022-02-18, 말소기준권리)

* 을2: 동창원농업협동조합 (근저당, 2022-08-09, 말소)

* 을3: 동창원농업협동조합 (근저당, 2022-11-25, 말소)

* 을4: 동창원농업협동조합 (지상권설정공동담보, 2023-09-13, 말소)

* 갑5: 동창원농업협동조합 (임의경매, 2024-06-13, 말소)

* 갑6: 창원세무서장 (압류, 2025-12-17, 말소)

5.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (인수할 임차인 없음)

5.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 을4번 지상권설정공동담보목록은 말소로 표기되어 있습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 지상권 등은 인수될 수 있으나, 본건의 경우 말소 예정인 권리로 보입니다. 다만, 정확한 확인을 위해 등기부등본 및 매각물건명세서에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6. 상권분석

6.1. 지역 특성

본건은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있어 상업 활동보다는 전원생활 및 농업 활동이 주를 이루는 환경입니다.

6.2. 개발 계획

사천시는 2026년까지 스마트 도시 구축을 추진하고 있으며, 우주항공복합도시 조성 등 미래 산업 육성에 집중하고 있습니다. 또한, 사남면 화전리 일대는 농촌 공간 정비사업 대상지로 선정되어 축사 등이 문화시설 등으로 개선될 예정입니다.

7. 생활정보

7.1. 편의시설 및 기반시설

본건 소재지 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, "화전마을" 인근의 농촌 지역 특성상 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 권리 관계

등기부상 총 채권액이 60억원에 달하여 채무 규모가 매우 큽니다.

'매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 실제 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

8.2. 토지 이용 규제

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

8.3. 지역 특성

전원생활 및 농업 지역으로, 상업 시설 또는 대규모 개발과는 거리가 있습니다.

8.4. 주변 환경

주변에 농경지와 임야 등이 혼재되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮으나, 개발 여건이 제한적일 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재의 "주거나지" 상태인 토지입니다. 감정가는 약 3억 6백만원이며, 토지 면적은 646㎡입니다. 채권 총액이 매우 높지만, 임차인 인수 부담은 없습니다. 토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 묶여 있어 개발에 제약이 있습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 점은 주의가 필요하나, 등기부상 말소 예정으로 보입니다. 농촌 지역의 특성을 가지고 있으며, 사천시의 스마트 도시 및 관광 개발 계획의 영향을 받을 수 있으나, 본건 자체의 직접적인 개발 호재는 아직 불분명합니다.

10. 투자 포인트

10.1. 토지 자체의 가치

사천시의 전반적인 개발 계획(우주항공, 스마트 도시 등)을 고려할 때, 향후 지역 균형 발전 시 토지 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

화전리 일대에 농촌 공간 정비사업이 예정되어 있어, 지역 환경 개선에 따른 간접적인 수혜가 있을 수 있습니다.

10.2. 권리 관계의 명확성

임차인 인수 부담이 없어 명도를 위한 추가 비용 및 시간 소모가 적을 것으로 예상됩니다.

11. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 306,850,000원을 기준으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 토지 이용 계획상 행위 제한이 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 사천시의 지역 개발 동향과 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 본건의 미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 권리 관계 및 토지 이용 제한으로 인한 불확실성이 존재하므로, 면밀한 현장 조사를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.