나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [9] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-25 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-25

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 446,500,000원

토지면적: 940.00㎡ (약 284.35평)

토지지분: 940㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 토지 북측으로는 노폭 약 10미터 내외의 포장된 진입도로가 있고, 단지 내에는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권이전(갑1, 2020-11-17, 주식회사미래도시) 외 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 을1 근저당권(2022-02-18, 동창원농업협동조합, 3,360,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

등기부채권 총액은 6,000,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 주변 환경 및 상권 분석

4.1. 지역 특성 및 용도

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리로, 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어, 개발이 엄격히 제한됩니다. 이는 토지의 활용에 있어 주요 제약 요인으로 작용합니다.

4.2. 주변 산업 및 개발 현황

사천시는 한국항공우주산업(KAI)을 중심으로 항공우주산업 클러스터가 발달한 지역입니다. 사천 일반산업단지, 사천 항공MRO 산업단지 등이 인근에 위치해 있어 지역 경제의 중심 역할을 하고 있습니다. 또한, 사남면 화전리 자체적으로도 농촌 공간 정비사업이 추진되어 정주 환경 개선이 이루어질 예정입니다. 이는 해당 지역의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

4.3. 편의시설 및 기반시설 접근성

지역 특성상 대규모 편의시설이나 상업시설보다는 농업 및 주변 산업단지 관련 시설이 주를 이룹니다. 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한

본 건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 토지의 활용 범위가 농업, 임업, 또는 제한적인 시설 설치로 국한될 수 있습니다.

5.2. 기타 고려사항

* 본 물건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행상 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 해당 지역 및 인근에서 개발 행위, 폐기물 처리 시설, 대규모 축사 신·증축 등으로 인한 환경오염 및 주민 민원 발생 사례가 보고된 바 있어, 개발 과정에서 환경 관련 이슈를 고려할 필요가 있습니다.

* 토지가 완경사지 내 조성된 평탄지이지만, 경사 지형의 특성을 감안한 개발 계획이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 화전리의 토지로서, 항공우주 산업의 중심지인 사천시의 성장 잠재력과 함께 농촌 공간 정비 사업의 혜택이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다. 하지만 보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 개발 가능성이 제한적이라는 점을 명확히 인지해야 합니다. 현재로서는 건물 없는 나대지 상태이며, 모든 등기상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 투자 포인트

* 사천시의 항공우주산업 발전에 따른 지역 성장 잠재력.

* 인근 산업단지 및 농촌 공간 정비 사업으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 농업 또는 제한적인 시설 부지로 활용 가능성.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 토지의 개별 공시지가, 인근 유사 토지 실거래가, 지역 개발 계획의 구체화 정도, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 참고로 감정가는 446,500,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.