나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3397 [5] 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-21 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지"상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1)-15):보전관리지역,가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3397 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동창원농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 사천시 사남면 화전리 515-21

용도: 대지

매각대상: 토지매각

토지면적: 673.00㎡ (약 203.58평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

감정가: 319,675,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 화전리 소재 "화전마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용상태, 인접 도로)

기호 1)-15) : 완경사지세 내 자체지반 평탄하게 조성된 부정형 또는 사다리형 등의 토지로서 현재 "주거나지" 상태임.

인접 도로 상태: 본건 기호 1)-15) 토지 북측으로 노폭 약 10미터내외의 포장된 진입도로 및 단지내 노폭 약 8미터내외의 포장도로가 개설되어 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 동창원농업협동조합 근저당 (2022-02-18)

소유권: 주식회사미래도시 (2020-11-17, 매매)

채권 총액 (등기부 기준): 약 6,000,000,000원

주요 권리 내역:

* 근저당 (동창원농업협동조합): 3건 (총 3,360,000,000원 + 1,200,000,000원 + 1,440,000,000원)

* 지상권설정공동담보목록 (동창원농업협동조합)

* 임의경매개시결정 (동창원농업협동조합)

* 압류 (창원세무서장)

등기부상 모든 권리는 말소 예정 또는 말소 상태로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

본건에는 인수할 보증금 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다.

등기부상 '을4' 항목인 지상권설정공동담보목록은 말소로 기재되어 있으나, 물건명세서의 내용이 우선될 수 있습니다. 해당 지상권의 존속 여부 및 인수 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 산업 및 경제활동

사천시는 대한민국 우주항공 산업의 중심지로, 한국항공우주산업(KAI)을 비롯한 다수의 항공 관련 기업들이 입지해 있습니다. 또한 조선업, 자동차 부품 등 제조업이 발달해 있으며, 사남면 화전리 인근에는 사천 제2일반산업단지 등 산업단지가 조성되어 관련 산업 활동이 활발합니다.

4.2. 주변 개발 계획

사천시는 '애그리포트 사천'을 비전으로 농업, 항공우주, 물류, 에너지 산업을 융합하는 농촌 공간 재구조화 및 재생 사업을 추진하고 있습니다. 사남면은 미래 농업 실증단지로 계획되어 있어, 본건 토지의 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 또한, 2029년까지 사천시 전역에 스마트 도시 인프라 구축 사업이 진행 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근 화전마을 및 사천시내에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 사천삼천포 용궁수산시장, 삼천포 중앙시장 등 지역 특산물과 신선한 해산물을 구매할 수 있는 시장이 있으며, 다양한 상업 시설이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육 시설

사천시 관내에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 의료 시설

사천시 내에는 우리메디컬의원(내과, 정형외과, 피부과 등), 사천하나병원, 사천동희병원, 한마음병원 등 다양한 진료 과목을 갖춘 병원 및 의원들이 있어 의료 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특수 물건 정보

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 관련 경매 사건과의 연관성 및 채권자들의 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 미소멸 권리 관련 리스크

3.3. 항에서 언급된 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 존재 가능성이 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 지상권이 실제로 인수되는 경우, 토지 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있으며, 이는 물건 가치에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 권리 관계 조사를 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

본건 소재지인 화전리는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근 지역에 축사가 존재할 가능성이 있습니다. 이로 인해 악취 또는 환경적 영향이 발생할 수 있습니다. 또한, 사천시 전역에서 생활폐기물 소각장 설치 및 증설과 관련하여 주민들의 반대 의견이 일부 제기되고 있어, 소각장 예정 부지와의 인접성 등 추가적인 환경 리스크 요인을 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 사천시의 우주항공 산업 발달과 미래 농촌 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역에 소재한 대지입니다. 토지 자체는 현재 주거나지 상태로, 계획관리지역 및 준보전산지 등의 용도지역 제한이 있습니다. 권리 분석상 인수할 보증금 있는 임차인은 없으나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 주변 지역의 가축 사육 제한 구역 지정 및 생활폐기물 소각장 관련 이슈 등 환경적인 측면도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사천시의 미래 농촌 공간 개발 계획('애그리포트 사천') 및 스마트 도시 사업 추진으로 인한 장기적인 지가 상승 잠재력.

* 항공, 조선 등 주요 산업단지와 인접한 입지 조건.

* 현재 감정가 대비 높은 채무 총액으로 인해 저가 매수 기회 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 319,675,000원을 기준으로, 권리 분석상 인수할 임차인의 보증금이 없음을 고려하여 산정합니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 지상권"이라는 중대한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 충분한 확인과 신중한 판단이 필요합니다. 예상 입찰가는 법원 경매 진행 상황 및 본건의 구체적인 리스크 해소 정도에 따라 달라질 수 있으나, 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.