나이스옥션 법원경매 진주 2024타경39846 [1] 경상남도 남해군 남면 죽전리 387-1 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 남해군 남면 죽전리 소재 '남면사무소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지내 근린생활시설과 주택지대 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입이 가능하고, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(4) 토지는 일단지로서 부정형의 평지이며, 현황 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

일단지 서측으로 노폭 약 3-4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)~(4) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역<하수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 이동이 가능한 이동식화장실 1동과 컨테이너 2동이 소재하나 평가에서 제외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건에 유치권이 성립할 가능성이 있으니, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(5), (6) 철근콘크리트구조 4층 건물로서, 벽체 : 콘크리트 노출 바닥 : 콘크리트 노출

이용상태

기호(5), (6) 건물은 다세대주택(기호(5) : 8세대, 기호(6) : 7세대)으로 건축중 중단된 상태로 존치하고 있음.

설비내역

현재 공사중 중단된 상태로 별도의 완공된 설비는 없음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 공사중 중단되 상태로 유치권이 성립할 가능성이 있는 바, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각
-[목록1,4] 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동, 이동식화장실 1동 매각 제외
-[목록5,6] 건축 중 중단 된 상태임(3층까지는 골조가 완성된 상태이고, 4층은 콘크리트 타설 전 상태이며, 건축물 등기는 완료[법원의 직권보존등기 촉탁으로 인하여]되었으나 건축물대장은 없는 상태임)
-씨지종합건설 주식회사로부터 공사대금 금 872,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함, 이에 대해 소유자 전지은의 유치권배제신청서가 제출되어 있음[관련사건 진주지원 2024가단40577]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경39846 (1)

소재지: 경상남도 남해군 남면 죽전리 387-1

용도: 다세대주택 (건축 중단 상태)

감정가: 1,156,363,875원

토지면적: 1197.00㎡ (약 362.09평)

건물면적: 1188.22㎡ (약 359.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 토지는 경상남도 남해군 남면 죽전리 소재 '남면사무소'의 남서측 인근에 위치하며, 주위는 면소재지 내 근린생활시설, 주택지대 및 농경지대 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 기호(1)~(4) 토지는 일단지로서 부정형의 평지이며, 현황 다세대주택 부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 일단지 서측으로 노폭 약 3-4미터 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 마을경관관리지역, 하수처리구역에 해당함.

* 부지 내 외 물건: 본건 토지 상에 이동이 가능한 이동식화장실 1동과 컨테이너 2동이 소재하나, 이는 평가 및 매각에서 제외되었음.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전: 주식회사진성산업개발 (2019.10.02) -> 전지은 (2021.11.24, 매매)

* 근저당권: 진주북부농업협동조합 (490,100,000원, 2021.11.24, 말소기준권리)

* 근저당권: 유림철강산업주식회사 (72,000,000원, 2022.05.11, 말소)

* 가압류: 대하레미콘주식회사 (47,100,000원, 2022.12.08, 말소)

* 가압류: 근로복지공단 (43,152,010원, 2023.02.10, 말소)

* 압류: 사천시 (2024.10.07, 말소), 남해군 (2024.12.17, 말소), 진주세무서장 (2025.11.04, 말소)

* 임의경매: 진주북부농업협동조합 (411,721,367원, 2024.12.04, 창원지방법원 진주지원 2024타경39846)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 전지은 (2025.07.21)

* 임의경매: 진주북부농업협동조합 (411,721,367원, 2025.07.21, 말소기준권리, 창원지방법원 진주지원 2025타경713)

* 가압류: 진주북부농업협동조합 (411,721,367원, 2025.09.15, 말소, 창원지방법원 2025카단11872)

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 건물 등기부상 2025.07.21 진주북부농업협동조합의 임의경매개시결정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 등기부상 을9 근저당권 설정 시 지상권설정(을10)이 함께 말소된 것으로 기재되어 있어, 현재 소멸되지 않고 인수되는 지상권은 없는 것으로 판단됨. (세부 확인 필요)

* 인수되는 권리: 상기 권리 외 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 유치권 성립 여부에 따라 달라질 수 있음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 씨지종합건설(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 씨지종합건설 주식회사로부터 공사대금 872,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 성립 여부는 불분명하며 소유자 전지은의 유치권 배제 신청이 진행 중임.

4. 상권분석

* 본건이 소재한 남해군 남면 죽전리는 배후 주거 단지 및 농경지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 위주의 상권으로 분석됨.

* 인근에 남면사무소 등 공공기관이 위치하여 기본적인 행정 수요는 존재하나, 활발한 상업 활동을 기대하기는 어려운 지역임.

* 건축 중단 및 공사 장기화로 인해 주변 상권 활성화에 미치는 영향은 제한적일 것으로 예상됨.

* 인근 유사 연립, 다세대, 빌라의 매매 및 임대 정보는 별도로 조사하여 시세 분석에 반영해야 함.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어질 수 있음. 남해읍 등 주요 지역으로의 이동은 차량 이용이 필수적임.

* 편의시설: 남면소재지 내 기본적인 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용 가능. 남해읍의 주요 편의시설 이용 시 차량 이동 필요.

* 교육시설: 남면초등학교, 남해중학교, 남해제일고등학교 등이 인근에 위치하고 있으나, 정확한 통학 가능 거리는 현장 확인이 필요함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 정보는 현재 확인되지 않았으나, 구매 전 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 권장됨.

6. 잠재적 리스크

* 건축 중단 상태: 3층까지 골조 완성 후 4층 타설 전 건축이 중단된 상태임. 완공 시 상당한 추가 공사 비용 및 시간이 소요될 것으로 예상되며, 건축물대장이 없어 추후 절차에 어려움이 있을 수 있음.

* 유치권 존재 가능성: 씨지종합건설 주식회사로부터 8억 7천 2백만원의 공사대금 유치권 신고가 제출되었으나, 성립 여부가 불분명하고 소유자의 유치권 배제 신청이 진행 중임. 유치권이 인정될 경우 낙찰자가 부담해야 할 금액이 크게 늘어나는 중대한 리스크 요소임.

* 중복 병합 사건: 복수의 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

* 일괄매각 제외 물건: 지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 2동, 이동식화장실 1동은 매각 대상에서 제외되었으므로, 별도 처리 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 남해군 남면의 넓은 토지를 기반으로 한 다세대주택 건축 부지이나, 건축이 중단된 상태이며 유치권 관련 분쟁이 있어 매우 높은 위험성을 내포하고 있음. 건축 완료까지 상당한 시간과 비용이 추가로 소요되며, 유치권이 인정될 경우 인수 부담이 커질 수 있는 점을 감안해야 함. 현재 감정가는 미완공 상태를 반영한 것으로 보이나, 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때 입찰 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적임. 지역적 특성을 고려할 때, 완공 후 다세대주택으로서의 성공적인 분양 또는 임대가 이루어질 수 있는지 여부가 중요한 성공 요인이 될 것임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1197㎡의 넓은 토지는 향후 개발 가능성이 높다는 장점을 가짐.

* 지역적 수요: 남해군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 타운하우스 또는 전원생활을 희망하는 수요층을 공략할 수 있음.

* 감정가 대비 잠재 가치: 유치권 문제가 해결되고 건축이 완료된다면, 현재 감정가 대비 높은 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 건축 중단 및 유치권이라는 매우 큰 리스크를 안고 있어, 예상 입찰가 산정에 신중을 기해야 함. 감정가 1,156,363,875원을 기준으로, 현재 상태 및 내재된 리스크를 반영하여 보수적으로 산정할 필요가 있음. 유치권 성립 여부, 향후 공사 완료 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상하며, 이는 약 8억 1천만원에서 9억 2천 5백만원 사이임.

보수적인 예상 입찰가 범위: 8억 1천만원 ~ 9억 2천 5백만원

주의: 이는 개략적인 추정치이며, 유치권의 성립 여부, 추가 공사 비용, 시장 변화 등 변수에 따라 가치가 크게 달라질 수 있음. 따라서, 철저한 현장 조사 및 법률 검토 후에 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.