나이스옥션 법원경매 진주 2025타경615 [2] 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 97 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.04.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 하동군 하동읍 비파리 소재 KT하동빌딩 북동측(기호 1, 3) 및 북측 (기호 4)에 위치하며, 부근은 단독주택, 공동주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근가능하며, 부근의 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1, 3 : 부정형 완경사지로 현황 주상용 건부지 및 부속토지
기호 4 : 부정형 완경사지로 현황 농경지(전)로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.
기호 3 : 본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 4: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-1)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4 : 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

-기호 4 지상에 매실나무 및 감나무 등 제시외 수목이 소재하며 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 :
'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 철근콘크리트 스라브지붕 2층 건으로
외벽 : 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샤시창 임.

이용상태

기호 2 : 주택 및 제조업소로 이용 중임.
(현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 이용상태는 관련공부, 외부관찰, 탐문 등에 의함)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : -

물건 비고

-제시외 수목[감정서상 ㄱ] 매각 포함
-지적도상 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경615 (2)

소재지: 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 97

용도: 전 (농경지)

감정가: 181,345,000원

토지면적: 1025.00㎡ (약 309.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건축물대장 상 건물 존재하나, 매각 대상은 토지임)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 선순위지상권

주의사항:

* 제시외 수목[감정서상 ㄱ] 매각 포함

* 지적도상 맹지임 (기호 4)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 하동읍 읍내리 97에 소재하며, 하동읍 비파리 지역의 KT하동빌딩 북동측 및 북측에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 부근의 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태는 기호 1, 3의 경우 부정형 완경사지로 현황 주상용 건부지 및 부속토지로 이용 중이며, 기호 4는 부정형 완경사지의 농경지(전)로 이용 중입니다.

도로 상태는 기호 1이 북측 및 남측 약 10미터 포장도로에, 기호 3이 북측 약 10미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다. 그러나 기호 4는 지적도상 맹지입니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 기호 3 토지는 여기에 더해 중로3류(폭 12m~15m)에 접한 지역입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 을구 순위번호 7번 근저당권(접수일자 2014-06-03)입니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소 예상 권리: 을구 7번 근저당권(말소기준권리), 을구 11번 근저당권(공동담보목록), 갑구 12번 가압류, 갑구 13번 임의경매(본 건).

* 인수 또는 확인 필요 권리:

* 을구 6번 지상권 설정등기(접수일자 2012-10-22): 매각대금 완납 시 말소한다는 동의서가 제출되어 있어 말소 가능성이 높으나, 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 갑구 11번 소유권이전청구권가등기(접수일자 2022-06-07): 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높은 권리이므로, 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 등기부채권 총액은 383,689,360원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 하동군 하동읍은 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 제2종일반주거지역에 해당하여 주거 및 일부 상업 활동이 가능한 지역입니다. KT하동빌딩 인근에 위치하여 지역 내에서의 접근성이 양호할 수 있습니다.

하동군은 차 문화와 관련된 관광 명소(화개장터, 쌍계사, 하동 야생차 박물관 등)가 발달해 있으며, 섬진강을 끼고 있어 자연 경관이 뛰어납니다. 다만, 본 건의 기호 4 토지는 지적도상 맹지로서 토지 활용에 제약이 따릅니다.

최근 하동군은 남해군과 함께 생활폐기물 처리 시설(광역소각시설)을 추진하였으나, 주민 반발과 보상 문제 등으로 인해 운영 관련 논란이 있었던 사례가 있습니다. 이는 지역 내 대규모 시설 유치에 대한 주민들의 민감성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건은 하동읍 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(관공서, 금융, 상업시설 등) 접근이 가능할 것으로 보입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 주변 관광지로는 차 문화 체험 공간, 섬진강 관련 시설 등이 있으나, 본 건 토지의 직접적인 이용 가치보다는 지역적 특성으로 이해할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 (기호 4): 해당 토지는 지적도상 도로에 직접 접하지 않아 건축 허가 및 토지 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 맹지 해소 방안 마련이 필수적입니다.

* 소유권이전청구권가등기 (갑구 11번): 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높아, 낙찰자가 해당 가등기 권리자의 권리를 부담해야 할 수 있습니다. 이는 물건 가치에 치명적인 영향을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

* 지상권 (을구 6번): 매각대금 완납 시 말소 동의서가 제출되었으나, 법률 전문가를 통해 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 제시외 수목: 기호 4 토지상의 매실나무, 감나무 등 제시외 수목이 매각에 포함되어 있어, 토지 이용 시 해당 수목의 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 설정된 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 채권 및 낙찰 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 하동군 하동읍에 위치한 토지로서, 일부 필지는 주거 및 상업 목적의 건부지로, 다른 필지는 농경지로 이용 가능한 제2종일반주거지역 내 토지입니다. 도로에 접한 필지는 개발 가능성이 있으나, 맹지인 필지는 활용에 제약을 가집니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이나, 인수 가능성이 높은 소유권이전청구권가등기가 가장 큰 리스크로 작용합니다. 지상권은 말소 동의서가 제출되어 있으나 최종 확인이 필요합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 맹지, 가등기 인수 가능성, 제시외 수목 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 투자 결정 시 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 하동읍이라는 지역의 잠재적 가치: 하동군 지역의 발전 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 도로에 접한 필지의 개발 가능성: 기호 1, 3 필지는 건축 또는 개발을 통해 부가가치를 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 감정가를 기준으로 넓은 토지를 취득할 수 있다는 점은, 리스크 요인을 상쇄할 만큼의 가치를 발견할 경우 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 181,345,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이나 차임은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나, 맹지라는 점, 소유권이전청구권가등기 인수 시 물건 가치가 크게 하락할 수 있다는 점, 지상권의 말소 가능성 불확실성 등 다수의 중대한 리스크 요인을 고려해야 합니다. 특히 가등기 인수 여부는 낙찰가의 가장 큰 변수가 될 것입니다.

따라서, 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 현장 방문을 통해 맹지 해소 방안, 가등기 말소 가능성에 대한 법률 자문, 그리고 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후, 감정가 이하에서 보수적인 관점으로 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.