나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42463 [4] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층309호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""율포초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

라맨조 벽식구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상8층 지하5층의 건물 중
1층 111호, 3층 303호, 3층 304호, 3층 309호로서,

외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감(별지사진 참조)
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 페어글라스 등 (사용승인일자 : 2023.03.14)

이용상태

-. 1층 111호 : 1층 110호와 일단의 음식점으로 이용중임.(별지사진 참조)
-. 3층 303호, 304호, 309호 : 조사일 현재 공히 공실상태임.(별지사진 참조)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지의 동측, 북측, 남측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

평택지원 2025타경42463 (4)

1.2. 소재지

경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층309호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

521,000,000원

1.5. 면적 및 지분

* 토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 토지 지분: 18.24㎡ (약 5.52평)

* 건물면적: 71.40㎡ (약 21.60평)

* 건물 지분: 71.4㎡ (약 21.60평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

수지신용협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 수월하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여 대중교통 이용의 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 소재 단지는 동측, 북측, 남측에서 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합)

* 기타: 가축사육제한구역(전부제한구역), 택지개발지구

2.6. 주변 환경

본건은 고덕국제신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 율포초등학교가 북동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지가 배후에 있어 직주근접 수요가 높은 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (2023-09-26, 알티우스자산관리대부주식회사, 1,944,000,000원)

3.2. 등기부 내역 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-09-26)

* 을1: 근저당권 (2023-09-26, 알티우스자산관리대부주식회사, 1,944,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (2023-10-24, 검단서영제일차주식회사, 885,000,000원) - 말소

* 갑3: 압류 (2025-02-07, 평택시) - 말소

* 갑4: 임의경매 (2025-08-19, 수지신용협동조합, 1,644,385,659원) - 본건 경매 개시

* 갑5: 압류 (2025-08-20, 평택세무서장) - 말소

* 을1-2: 1번근저당권부채권근질권설정 (2025-09-23, 수지신용협동조합, 1,749,600,000원) - 말소

* 갑6: 강제경매 (2025-11-25, 정현일, 190,360,807원) - 말소

3.3. 채권 총액 (말소 기준 권리 관련)

말소기준권리인 을1 근저당권의 채권 총액은 2,829,000,000원 입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

금액이 미상이라도 임대관계가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물은 철근콘크리트구조 라멘조+벽식구조이며, 지상 8층, 지하 5층 규모입니다. 2023년 3월 14일 사용승인된 신축 건물로, 총 연면적은 15,963.62㎡ (약 4,829평)입니다. 건물 내 총 140개의 호실이 있습니다.

4.2. 건물 이용상태

본 건물은 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 1층 111호는 110호와 함께 음식점으로 이용 중입니다.

4.3. 본건 이용상태

본건 3층 309호는 조사일 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북동측 인근에 율포초등학교가 소재합니다.

5.2. 교통편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 생활편의시설

건물 내 근린생활시설 및 주변의 오피스텔, 도시형생활주택 단지 내 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 고덕국제신도시는 다양한 상업 및 문화 시설이 확충되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

본건 3층 309호는 현재 공실 상태로, 공실 기간이 길어질 경우 임대수익에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대관계가 미상으로 조사되어 예상치 못한 점유 또는 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 미등기 권리 가능성

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 만약 존재할 경우 인수해야 할 수 있습니다.

6.4. 신축 건물 시장 변화

비교적 신축 건물이나, 고덕국제신도시의 빠른 개발 속도와 시장 변화 추이를 지속적으로 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕동, 고덕국제신도시 내 중심상업지역에 위치한 근린상가 건물 내 일부 호실입니다. 2023년 3월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 미래 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 현재는 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 하지만, 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 주변 개발 계획과 상권 활성화 추이를 면밀히 파악하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 보유하고 있습니다.

* 고덕국제신도시 중심상업지역: 개발 잠재력이 높은 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 소멸: 경매 절차를 통해 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 배후 수요: 초등학교, 오피스텔, 도시형생활주택 등 주변 주거단지 및 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지 배후 수요가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 521,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 관계로 해당 금액을 기준으로 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가 및 임대 시세, 공실률, 향후 상권 전망 등에 대한 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.