나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42463 [3] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 ""율포초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
본건 주변은 오피스텔 및 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지대로서
주변 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 수월하고, 인근에 노선버스 정류장 등이 위치하여
대중교통 이용의 편의성은 보통시됨.

건물의 구조

라맨조 벽식구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지상8층 지하5층의 건물 중
1층 111호, 3층 303호, 3층 304호, 3층 309호로서,

외벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감(별지사진 참조)
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 페어글라스 등 (사용승인일자 : 2023.03.14)

이용상태

-. 1층 111호 : 1층 110호와 일단의 음식점으로 이용중임.(별지사진 참조)
-. 3층 303호, 304호, 309호 : 조사일 현재 공히 공실상태임.(별지사진 참조)

설비내역

승강기, 소화전, 급·배수설비, 위생설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지의 동측, 북측, 남측에서 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-. 임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호

사건번호: 평택지원 2025타경42463 (3)

경매구분: 부동산임의경매

소재지

경기도 평택시 고덕동 1985-2, 수아주 3층 304호

물건 현황

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설(오피스텔, 금융업소) 및 근린생활시설)

감정가: 620,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

면적 정보

토지면적: 21.28㎡ (약 6.44평)

토지 지분: 21.28㎡ (약 6.44평)

건물면적: 83.30㎡ (약 25.19평)

건물 지분: 83.3㎡ (약 25.19평)

건축 정보

건물명: 수아주

구조: 라멘조 벽식구조, 철근콘크리트구조, 철근콘크리트슬래브지붕

총 층수: 지하 5층, 지상 8층 (본건은 3층)

사용승인일: 2023년 03월 14일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건이 소재한 건물까지 차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

토지 현황

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설, 오피스텔 등의 부지로 이용 중입니다.

단지의 동측, 북측, 남측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 수월합니다.

토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)에 속해 있습니다.

또한 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 09월 26일 접수된 알티우스자산관리대부주식회사의 근저당권 (채권금액: 1,944,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

접수일자 2023년 09월 26일 이전 및 이후에 등기된 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 소유권 이전 신탁 등기 말소, 다수의 근저당권, 임의경매 개시 결정, 압류, 강제경매 등이 포함됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바로는 없습니다.

총 채권액 (등기부상 기재된 채권 총액)

등기부상 기재된 채권 총액은 약 2,829,000,000원입니다.

임차인 현황

본건 3층 304호는 조사일 현재 공실 상태입니다.

등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성

본건이 위치한 고덕동은 고덕국제화지구 개발에 따른 신흥 상권으로, 오피스텔 및 도시형생활주택과 함께 근린생활시설이 다수 들어서 있어 젊은 유동인구 및 주거 수요가 존재합니다.

건물이 2023년에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

상권 발달 정도

주변에 초등학교가 인접해 있고, 다양한 업무 시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

신축 건물이라는 점은 임차인 유치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설

인근에 율포초등학교가 위치해 있으며, 상업시설이 발달하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고, 대중교통 이용 역시 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

주요 도로와의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공실 위험

3층 304호는 현재 공실 상태입니다. 이는 명도 이후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵게 만드는 요인이 될 수 있으며, 공실 장기화 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

신축 건물임에도 불구하고 공실인 점은 시장 수요 대비 공급 과잉 또는 임대료 수준 등에 대한 추가적인 분석이 필요함을 시사합니다.

시장 변화 가능성

고덕국제화지구는 대규모 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 공급량 변화나 지역 경제 상황에 따라 상권의 변동성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 신축 상가 건물 내 호실로, 편리한 교통과 지역 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로 권리 인수 문제는 없습니다.

다만, 현재 공실 상태라는 점은 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있음을 나타내므로, 철저한 시장 분석과 임대 전략 수립이 필수적입니다.

향후 고덕국제화지구의 지속적인 발전과 함께 임대 수요가 회복된다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

역세권/교통 요지: 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 편리합니다.

지역 개발 잠재력: 고덕국제화지구라는 대규모 개발 지구 내 위치하여 미래 가치 상승 기대감이 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 620,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률 분석, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 제시된 감정가 및 향후 분석 결과를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.