나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42411 [1] 경기도 평택시 지산동 684-16 1동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록2~6은 지분매각임(일괄매각으로 공유자우선매수권 없음).
3.목록1 신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.
4.목록2~6은 목록1의 대지(지분)로, 대지권미등기 상태이며 적정대지가액을 평가하여 목록1에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경42411 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 지산동 684-16 1동 6층602호 (신주소: 경기도 평택시 송탄로 348-4 (지산동))

용도: 아파트 (단지형연립, 도시형생활주택)

토지 면적: 3992.00㎡ (약 1207.67평)

토지 지분: 80.0396㎡ (약 24.21평)

건물 전용 면적: 84.76㎡ (약 25.64평)

건물 지분: 84.7584㎡ (약 25.64평)

건물 총 면적 (연면적): 2678.2㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

총 동수: 1개동

세대 수: 25세대

건축 승인일: 2011년 1월 7일 (사용승인일: 2012년 6월 20일)

건물 층수: 지하 0층, 지상 6층

해당 층: 6층

1.3. 감정가

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

해당 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 공동주택 단지 내에 있으며, 주변은 주거 지역으로 형성되어 있습니다. [cite: map search result]

직접적인 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다. [cite: map search result]

2.2. 교통

단지 주변으로 도로망이 연결되어 있어 차량 접근이 용이합니다. [cite: map search result]

대중교통 이용 시에는 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 가능할 것으로 보입니다. [cite: map search result]

2.3. 편의시설

단지 인근으로 기본적인 생활 편의시설(상점, 마트 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. [cite: map search result]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 174,000,000원)입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

이 말소기준권리보다 선순위인 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

토지 등기부상 '갑22' (2015년 8월 7일 접수, 매매예약)는 인수 대상입니다. [cite: 토지 등기부요약]

이 외 등기부상 권리들은 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인: 김 (김경미)

보증금: 174,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 13일

확정일자: 2021년 7월 5일

현황 상 대항력: 없음 [cite: 임차인 현황]

인수 보증금 합계: 0원

주의: 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서를 제출했습니다. [cite: 주의사항 3]

3.4. 특이사항 및 주의사항

중복사건, 중복병합사건: 관련 사건들이 병합되어 진행 중입니다.

공유자우선매수신고: 토지 지분에 대해 공유자 우선매수권이 있을 수 있으나, 일괄매각으로 인해 적용되지 않습니다. [cite: 주의사항 2]

대지권미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태이나, 감정평가 시 적정 대지 가액이 포함되어 평가되었습니다. [cite: 주의사항 4]

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사 관련 인수 조건 변경이 있습니다. (주요 내용은 임차인 관련 포기 조항)

선순위임차권: 임차인이 존재하나, HUG의 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

공동담보: 해당 물건이 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물 전체가 함께 매각됩니다. [cite: 주의사항 1]

지분매각: 토지(목록2~6)는 지분으로 매각됩니다. [cite: 주의사항 2]

4. 상권분석

해당 물건은 평택시 지산동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 지역 내 거주민을 대상으로 한 기본적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

도시형생활주택이라는 점을 고려할 때, 소규모 상업시설이나 생활 편의시설과의 연계성이 중요합니다.

인근 지역 개발 현황 및 계획에 따라 상권의 성장 잠재력을 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재하며, 통학이 가능한 거리에 위치하고 있을 것으로 예상됩니다. [cite: school search result]

5.2. 의료시설

지역 내 병원, 의원 등 기본적인 의료 서비스를 이용할 수 있는 환경입니다. [cite: map search result]

5.3. 편의시설

마트, 편의점, 공원 등 일상생활에 필요한 편의시설들이 주변에 분포하고 있을 것으로 보입니다. [cite: map search result]

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지 등기부상 매매예약(갑22)이 인수될 수 있어, 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다. [cite: 토지 등기부요약]

대지권 미등기 상태로, 추후 대지권 설정 등기에 대한 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: 주의사항 4]

중복사건, 중복병합사건으로 인해 경매 절차 진행 중 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

임차인 대항력 관련 정보가 상반되어(대항력 없음 vs 대항력 있는 임차인 언급) 혼란의 여지가 있으나, HUG의 포기 조건으로 매수인 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: 주의사항 3]

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 전반의 변동성에 따라 낙찰가 및 향후 가치 상승/하락에 영향을 받을 수 있습니다.

평택 지역의 부동산 시장 동향 및 공급/수요 상황을 면밀히 분석해야 합니다.

6.3. 물리적 리스크

건축 사용승인일(2012년)을 고려할 때, 건물 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 1억 9천 2백만원에 경매로 나왔습니다.

주택도시보증공사의 강제경매 사건이며, 임차인 김 에 대한 보증금은 HUG의 포기 조건으로 인해 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

다만, 토지 등기부상 매매예약(갑22)이 인수될 수 있다는 점과 대지권 미등기 상태는 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다.

일괄매각 조건이며, 토지 지분 매각 등 복합적인 요소가 존재합니다.

8. 투자 포인트

HUG의 보증금 인수 포기로 인해 임차인 관련 인수 부담이 없는 점은 가장 큰 장점입니다.

감정가 대비 잠재적 가치 상승 여력이 있는 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

도시형생활주택으로서 소형 주택 수요에 부합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 0원으로 확인되었습니다. [cite: 인수 보증금 합계]

다만, 토지 등기부상 매매예약(갑22)의 인수 가능성과 대지권 미등기, 중복사건 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다. [cite: 토지 등기부요약, 주의사항 4]

현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.