나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100218 [4] 경상북도 영주시 장수면 갈산리 557-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 ""갈산교"" 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지,
농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 2,4): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 3): 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 5): 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용중입니다.
기호 6): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 7): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다.

인접 도로상태

기호 1): 서측으로 폭 약 3미터 정도의 도로로 접근가능합니다.
기호 2): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 3): 남동측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 4): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 5): 서측으로 왕복 2차선의 도로(본건 포함)를 통해 접근 가능합니다.
기호 6): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로가 형성되어 있습니다.
기호 7): 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 농림지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>입니다.

기호 2): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 3): 생산관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 4): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 5): 보전관리지역,지방2급하천(2022-12-22),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구
역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하천구역(우곡천)<하천
법>,영농여건불리농지입니다.

기호 6): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 7): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,
양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개,돼지,젖소,메추리)사육 불가)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'에서와 같이 기호 2,4,6) 지상에는 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3)의 등기사항전부증명서상의 면적은 '2,962㎡', 토지대장상의 면적은 '1,944㎡'인바,
의뢰목록에 의하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

현황:전 및 일부도로. 지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우로서 원상회복명령 가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100218 (4)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 경상북도 영주시 장수면 갈산리 557-1

용도: 답 (현황: 전 및 일부 도로)

감정가: 41,880,000원

토지면적: 259.00㎡ (약 78.35평)

토지지분: 3.4965㎡ (약 1.06평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

채권자: 경OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 "갈산교" 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 농가주택, 임야 등이 형성되어 있어 농촌 지역의 특성을 지니고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

물건의 기호 5번 토지는 서측으로 왕복 2차선 도로(본건 포함)를 통해 접근이 가능합니다. (기타 기호별 도로 접근성은 감정평가서 요약 참조)

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리는 1988년 7월 29일자 성북세무서의 송준선 지분 전부 압류(갑3)입니다.

등기부채권 총액은 156,590,559원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요상 명시되어 있으나, 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 농가주택이 밀집한 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 지역의 상권 분석보다는 지역 농업 생산 및 잠재적 개발 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 영주 첨단베어링 국가산업단지 및 관련 시설이 인근에 조성 중이며, 이는 지역 경제 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 영주시 장수면은 도심에 비해 편의시설이 부족한 편이나, 농촌 지역 특유의 한적함과 공기가 맑은 환경을 제공합니다. 인근 마을 주민들의 리뷰에 따르면, 자가용이 있다면 생활에 큰 불편함은 없다고 합니다.

* 혐오시설: 과거 음식물쓰레기 소각장 건립 반대 민원이 있었던 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 토지 이용 시 주변 환경에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

본 물건은 농지(답)이므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시에는 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

본 건은 토지 일부 지분 매각으로, 매수 후 공유자들과의 관계 설정이 중요합니다. 또한, 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있는 권리가 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이 및 원상회복

토지 현황이 '전 및 일부 도로'로 조사되었으며, 전용 허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령의 가능성이 있습니다. 이는 잠재적인 추가 비용 발생 또는 사용 제한으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 기호 1번 토지: 농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 농업진흥구역.

* 기호 5번 토지(본건 관련 가능성): 보전관리지역, 지방2급하천, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 하천구역, 영농여건불리농지.

* 그 외 기호별로 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지구 및 제한사항이 존재합니다. (상세 내용은 제공된 토지이용계획 및 제한상태 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 장수면의 농업진흥구역 및 관리지역에 포함된 토지 일부 지분 매각 건입니다. 농지법, 가축분뇨법 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 지분 매각이라는 특성상 공유자와의 협의 및 관계 설정이 중요하며, 토지 현황과 공부상 차이 및 무단 형질 변경 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 농업 생산 기반: 농림지역 및 농업진흥구역에 포함되어 있어 농업 생산 활동에 적합한 토지입니다.

* 잠재적 개발 가치: 영주 첨단베어링 국가산업단지 조성 등 지역 개발 사업과 연계된 잠재적 가치를 기대할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 철저한 권리 분석과 향후 전망을 바탕으로 한 신중한 접근 시 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가, 향후 시장 전망, 본건의 구체적인 지분 비율 및 위치, 개발 가능성 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 잠재적 리스크를 면밀히 파악한 후, 이를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.