나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100218 [6] 경상북도 영주시 장수면 갈산리 586 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 ""갈산교"" 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지,
농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 2,4): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 3): 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 5): 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용중입니다.
기호 6): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 7): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다.

인접 도로상태

기호 1): 서측으로 폭 약 3미터 정도의 도로로 접근가능합니다.
기호 2): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 3): 남동측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 4): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 5): 서측으로 왕복 2차선의 도로(본건 포함)를 통해 접근 가능합니다.
기호 6): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로가 형성되어 있습니다.
기호 7): 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 농림지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>입니다.

기호 2): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 3): 생산관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 4): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 5): 보전관리지역,지방2급하천(2022-12-22),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구
역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하천구역(우곡천)<하천
법>,영농여건불리농지입니다.

기호 6): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 7): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,
양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개,돼지,젖소,메추리)사육 불가)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'에서와 같이 기호 2,4,6) 지상에는 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3)의 등기사항전부증명서상의 면적은 '2,962㎡', 토지대장상의 면적은 '1,944㎡'인바,
의뢰목록에 의하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 수목포함. 분묘가 소재할 가능성 있고, 분묘가 소재할 경우 분묘기지권 성립여지 있음. 지적상 맹지.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경100218 (6) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경100218 (6)

소재지: 경상북도 영주시 장수면 갈산리 586

용도: 전 (밭)

감정가: 302,770,000원

토지면적: 1322.00㎡ (약 400평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (17.847㎡, 약 5.4평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO

매각기일: (별도 확인 필요)

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 "갈산교" 인근에 위치하며, 주변 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

각 필지별로 부정형, 사다리형의 토지로 이용 중이며, 일부는 전(밭), 일부는 주거용 건부지, 일부는 휴경지, 일부는 도로로 이용되고 있습니다.

서측, 남서측, 남동측으로 폭 약 2~3미터의 도로에 접해 있거나 인접해 있으나, 일부 필지(기호 7)는 지적상 맹지입니다. 서측으로는 왕복 2차선 도로에 접한 필지도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 경OOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 1988년 7월 29일자 성북세무서의 압류(갑3)입니다.

본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 '지분매각' 물건입니다.

전체 등기부채권 총액은 156,590,559원이며, 경매개시결정 금액은 163,116,646원(경기신용보증재단)입니다.

이 외에도 다수의 압류, 가압류, 지분 이전 등기 내역이 존재합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치한 전(밭) 토지로서, 주변에 농경지와 농가주택이 형성되어 있습니다. 인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농업 활동 및 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

토지거래 시세는 해당 지역의 구체적인 거래 사례를 통해 파악해야 하지만, 영주 장수면 지역의 토지 거래 정보는 제한적으로 파악됩니다. 다만, 영주시 장수면 일대의 토지 중 일부 계획관리지역 토지가 평당 30만원에 매매된 사례가 있으나, 본건과는 지목, 지역, 면적 등 조건이 다를 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용한 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 인근에 "갈산교"가 있으며, 차량을 통해 영주시내 또는 인근 지역으로의 이동이 가능합니다.

주변에 농경지와 임야가 많아 전원생활이나 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수 신고 시 낙찰이 무효가 될 수 있으며, 이 제도는 악용될 소지가 있어 주의가 필요합니다. 현재 많은 법원에서 우선매수 신고를 1회로 제한하고 있습니다.

* 농지취득자격증명: 본건은 용도가 '전'으로 농지에 해당하므로, 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰자 지위가 박탈되고 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘가 있을 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 지적상 맹지: 일부 필지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 기호 2, 4, 6번 지상에 제시외 건물이 소재하고 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호 3번 토지는 등기부상 면적(2,962㎡)과 토지대장상 면적(1,944㎡)에 차이가 있으며, 본건은 의뢰 목록 면적을 기준으로 합니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계는 미상으로, 인수 또는 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 영주시 장수면 갈산리 일대에 과거 음식물쓰레기 소각장 건립 반대 시위가 있었던 기록이 있습니다. 또한, 장수면 농공단지에 방치된 환경폐기물 문제가 언급된 사례가 있으며, 야생동물 임시보호소 이전 후 쓰레기 집합 장소가 된 사례도 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경 인프라 및 관리 상태와 관련될 수 있으며, 본건 토지와 직접적인 연관성은 없을 수 있으나 주변 환경 파악 시 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 장수면의 농촌 지역에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 3억 277만원이나, 매각 대상은 5.4평에 불과한 지분이라는 점을 유의해야 합니다. 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 지분매각, 공유자 우선매수, 맹지, 분묘기지권 등의 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다. 이러한 제약 조건과 제한적인 면적을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 면적의 지분으로, 상대적으로 적은 금액으로 투자를 시도해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역의 토지로, 전원생활이나 주말 농장 용도로 활용할 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가적인 현장 조사 및 전문가의 감정 평가를 통해 산정되어야 합니다. 본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 제시된 감정가는 302,770,000원입니다. 경매 개시 채권액은 163,116,646원입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 입찰 시에는 이러한 금액들을 종합적으로 고려하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.