나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100218 [3] 경상북도 영주시 장수면 갈산리 454 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호산감정 · 평가일 2025.05.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 ""갈산교"" 인근에 위치하며, 부근일대는 농경지,
농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중
교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1): 부정형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 2,4): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 3): 사다리형의 토지로서, 전으로 이용중입니다.
기호 5): 부정형의 토지로서, 전 및 일부 도로로 이용중입니다.
기호 6): 부정형의 토지로서, 주거용 건부지입니다.
기호 7): 부정형의 토지로서, 휴경지입니다.

인접 도로상태

기호 1): 서측으로 폭 약 3미터 정도의 도로로 접근가능합니다.
기호 2): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 3): 남동측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 4): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.
기호 5): 서측으로 왕복 2차선의 도로(본건 포함)를 통해 접근 가능합니다.
기호 6): 남서측으로 폭 약 2~3미터 정도의 도로가 형성되어 있습니다.
기호 7): 지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 농림지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역<농지법>입니다.

기호 2): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 3): 생산관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설 설치 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 4): 보전관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 5): 보전관리지역,지방2급하천(2022-12-22),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구
역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,하천구역(우곡천)<하천
법>,영농여건불리농지입니다.

기호 6): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

기호 7): 계획관리지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(배출시설면적 900㎡이상 가축(소,말,
양, 사슴) 사육 또는 일부 가축(닭,오리,개,돼지,젖소,메추리)사육 불가)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>,영농여건불리농지입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 '사진용지'에서와 같이 기호 2,4,6) 지상에는 제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 3)의 등기사항전부증명서상의 면적은 '2,962㎡', 토지대장상의 면적은 '1,944㎡'인바,
의뢰목록에 의하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 현황:전. 지분매각, 공유자 우선매수 제한 조건 있음. 농지취득자격증명 미제출시 보증금 몰수. 지상 고압송전선로 감안. 갈산리 454는 454-1로 분할됨. 지상 비닐하우스 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경100218 (3)

* 소재지: 경상북도 영주시 장수면 갈산리 454

* 용도: 답 (현황: 전)

* 감정가: 1,596,400원

* 토지 면적: 2,962.00㎡ (약 896.31평)

* 토지 지분 매각 면적: 39.987㎡ (약 12.09평)

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 경OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 "갈산교" 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

* 도로 상태: 서측으로 폭 약 3미터 정도의 도로로 접근 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 1988년 7월 29일 성북세무서의 압류 (갑3)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 1번 구분지상권설정등기 (2018년 3월 2일, 한국전력공사)는 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 기타 권리: 없음

* 인수되는 임차권: 한국전력공사 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 농경지와 농가주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 상업 시설이 밀집해 있지 않아 일반적인 상권 형성보다는 농업 또는 전원생활 환경에 더 적합합니다.

* 영주시 장수면 일대는 고품질 약재, 영주 한우, 생강 생산 등 농축산업이 발달한 지역이며, 영주IC가 있어 중앙고속도로 접근성이 용이합니다.

* 장수면에는 두전·갈산 일반산업단지, 장수농공단지 등이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 인근 마을 또는 영주시내로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

* 주변 환경은 농경지와 주거지가 혼합된 형태이며, 조용하고 한적한 전원생활이 가능한 환경입니다.

* 최근 영주시에서는 농지 이용실태에 대한 전수조사를 진행하고 있으며, 이는 농지의 효율적인 관리 및 정확한 정보 정비를 목적으로 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지상 고압송전선로가 통과하고 있어 시각적, 환경적 영향을 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명이 미제출될 경우 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 지분 매각으로 공유자 우선매수 신고 및 제한 조건이 있을 수 있으며, 공유자 우선매수 신고 시 입찰에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 해당하여 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 해당 권리 범위 내에서의 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 현황이 '전'이나 공부상 '답'으로 되어 있어 공부와의 차이에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

* 갈산리 454는 454-1로 분할되었으며, 지상 비닐하우스는 매각에서 제외되는 점을 유의해야 합니다.

* 여름철 집중호우 및 태풍 등 자연재해에 대비한 농지 안전 점검이 실시되고 있으며, 경사지 및 대규모 개발 허가지에 대한 재해 예방 필요성이 언급되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 장수면 갈산리 소재 농지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 1,596,400원이며, 총 토지 면적 2,962.00㎡ 중 39.987㎡ 지분이 경매 대상입니다. 권리 분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 구분지상권이 유일하며, 임차인은 대항력이 없습니다. 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 지상 고압송전선로, 지분 매각 등 고려해야 할 사항들이 존재합니다. 농업적 목적 또는 농촌 지역의 토지 활용을 고려하는 경우, 주변의 농축산업 발전 가능성과 영주시의 농지 관리 정책 등을 종합적으로 검토하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가가 상대적으로 낮아 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

* 인수되는 권리가 구분지상권 외에는 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 영주 장수면 일대의 약초, 생강, 한우 등 농축산업 발전 가능성과 관련 정책 지원을 고려해볼 수 있습니다.

* 영주IC 등 교통 접근성이 양호하여 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 관련 법규 검토 등이 필요합니다.

* 현재 제시된 감정가는 1,596,400원이며, 인수되는 권리 및 보증금 몰수 위험 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 최근 영주시의 농지 이용실태 조사 강화 움직임 등은 농지 관련 규제 및 정책 변화에 대한 지속적인 관심이 필요함을 시사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.