나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100169 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 322 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운심감정 · 평가일 2025.02.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 소재 "풍기역" 동측 근거리에 위치하며, 부근일대는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1)일련번호 1) : 부정형으로 전으로 이용중입니다. 2)일련번호 2) : 부정형으로 휴경지입니다. 3)일련번호 3) : 사다리형으로 주거나지입니다. 4)일련번호 4) : 사다리형으로 휴경지입니다. 5)일련번호 5) : 삼각형으로 휴경지입니다.

인접 도로상태

1)일련번호 1) : 동측으로 폭 약 5 ~ 6미터 내외의 도로와 접합니다. 2)일련번호 2) : 동일소유자 토지를 경유하여 인접도로와 통하나 지적도상 맹지입니다. 3)일련번호 3) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 북서측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다. 4)일련번호 4) : 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하며, 북서측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다. 5)일련번호 5) : 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 남동측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1)일련번호 1) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2024-09- 23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 2)일련번호 2) : 제1종일반주거지역 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제 한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 3)일련번호 3) : 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-09- 23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 4)일련번호 4) : 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합 ) 가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 5)일련번호 5) : 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-09- 23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역 (2024-12-17)(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적개황도"에서와 같이 일련번호 3)토지 지상일부에 제시외건물 일부가 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 일련번호 1,2,4,5)는 지목이 과수원이나 현황 전(일련번호 1), 휴경지(일련번호 2,4, 5)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 일련번호 3,4,5)는 "풍기읍 동부4리 도시계획도로(중로 1-2호)개설공사"와 관련하 여 분필되어 분필된 토지상에 당해 도시계획도로 개설공사 중으로 본 감정평가에서 이를 감 안하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록 2 지적도상 맹지. 목록 3 지상의 제시외 건물 매각 제외(감안 가격), 법정지상권 성립 여부 불명. 목록 3,4,5 도시계획도로 감안 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경100169 (1)

* 소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 322

* 용도: 과수원 (현황 농경지, 휴경지, 주거나지 등 혼재)

* 토지 면적: 5737.00㎡ (약 1735.5평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 감정가: 1,766,506,600원

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 풍기농업협동조합 (추정)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 풍기농업협동조합 근저당 (2017.04.28.)

* 주요 등기 내용: 다수의 근저당, 가압류, 지상권 설정 등기 존재하나 모두 말소 예정 (단, 법정지상권 성립 여부 불명으로 인한 인수 가능성 존재)

* 총 채권액: 2,946,252,381원

* 건축물대장 현황: 해당 정보 없음.

1.1. 토지 세부사항

* 일련번호 1: 부정형, 전으로 이용 중, 동측 5~6미터 도로 접함, 제1종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 일련번호 2: 부정형, 휴경지, 동일소유자 토지를 경유하여 인접도로와 통하나 지적도상 맹지, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 일련번호 3: 사다리형, 주거나지, 서측 3미터 도로 및 북서측 도시계획도로(개설공사 중) 접함, 제1종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 일련번호 4: 사다리형, 휴경지, 동측 5~6미터 도로 및 북서측 도시계획도로(개설공사 중) 접함, 제1종일반주거지역, 소로3류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 일련번호 5: 삼각형, 휴경지, 서측 3미터 도로 및 남동측 도시계획도로(개설공사 중) 접함, 제1종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역

* 공부상 지목과 현황 차이: 일련번호 1,2,4,5)는 공부상 과수원이나 현황은 전(1), 휴경지(2,4,5)임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경상북도 영주시 풍기읍 서부리 소재 "풍기역" 동측 근거리에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

* 인접 도로 상태:

* 일련번호 1: 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접합니다.

* 일련번호 2: 동일소유자 토지를 경유하여 인접도로와 통하나 지적도상 맹지입니다.

* 일련번호 3: 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 북서측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다.

* 일련번호 4: 동측으로 폭 약 5~6미터 내외의 도로와 접하며, 북서측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다.

* 일련번호 5: 서측으로 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하며, 남동측으로 개설공사 중인 도시계획도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 모든 목록: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 공장설립승인지역.

* 도로 관련: 목록 1,4는 소로3류, 목록 3,4,5는 중로1류(개설공사 중 포함)와 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을13 (근저당권, 풍기농업협동조합, 2017.04.28.)

* 말소되는 권리:

* 근저당권 (을13, 을17, 을18)

* 지상권설정 (을14)

* 가압류 (갑4, 갑5, 갑6)

* 18번 근저당권 가처분 (을18-1)

* 인수되는 권리:

* 등기부등본상 모든 권리가 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

* 단, 물건명세서 및 특이사항에 "법정지상권 성립 여부 불명"으로 기재되어 있어, 이에 대한 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 법정지상권이 성립하는 경우 매수인이 인수할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상인 임차인은 없으나, 인수되는 보증금이 없는 경우에도 실제 점유 관계 확인이 필요할 수 있습니다.

* 총 채권액: 2,946,252,381원

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 물건지 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주변 토지 이용: 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 소규모 농업 활동이 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

* 교통 편의: "풍기역"이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 인근에 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불명: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 법정지상권이 언급되어 있어, 인수 여부 및 권리관계를 명확히 파악해야 하는 중대한 리스크입니다.

* 맹지: 목록 2 토지는 지적도상 맹지로, 별도의 토지 사용 또는 통행에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 목록 3 토지 지상의 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 철거 또는 명도 관련 별도 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 감안 가격으로 평가되었음)

* 도시계획도로 개설 공사: 목록 3, 4, 5 토지는 현재 도시계획도로 개설 공사 중인 지역과 접해 있으며, 평가에 감안되었습니다. 공사로 인한 소음, 통행 불편, 향후 토지 형상 변화 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역에 해당하여 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영주시 풍기읍에 위치한 토지 경매 물건으로, 풍기역 인근의 제1종일반주거지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력을 가질 수 있습니다. 넓은 토지 면적과 역세권이라는 이점을 가지고 있으나, 법정지상권 성립 여부 불명, 일부 맹지, 도시계획도로 개설 공사 중인 토지 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권 문제는 인수 시 상당한 재산적 부담으로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 풍기역 인근의 역세권 잠재력 보유

* 제1종일반주거지역 내 넓은 토지 면적

* 농경지 및 주거지가 혼재된 지역으로 향후 토지 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 시장 조사, 유사 물건 사례 분석, 현장 답사를 통한 권리 관계 및 현황 확인, 법정지상권 성립 여부에 따른 인수 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토한 후 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.