나이스옥션 법원경매 춘천 2023타경54821 [1] 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 "인제원통농공단지" 남동측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건 중 제4층 제401호 단위 세대로서,

외벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 플라스틱 새시 등 마감이며,

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

설비내역

LPG에 의한 난방설비, 기본적인 위생설비, 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 완경사의 토지입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 100m 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 고유 정보

사건번호: 춘천지방법원 2023타경54821 (1)

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 1362 스카이파크빌 비동 4층401호

용도: 다세대주택

3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 118.63㎡ (약 35.88평)

토지지분: 118.63㎡ (약 35.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 73.88㎡ (약 22.35평)

건물지분: 73.88㎡ (약 22.35평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 183,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

5. 권리 관계 요약

채권자: 유OOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 (정보 불일치 확인 필요)

특수물건정보: 법정지상권

1.1. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 "인제원통농공단지" 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 인근 도로 상황은 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한 100m 제한구역)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

3.1. 등기부현황 분석

- 소유권보존: 2020-12-04, 주식회사한유디엔씨

- 말소기준권리: 가압류 (2021-01-14, 유한회사, 금899,500,000원)

- 기타 권리:

- 소유권이전청구권가등기 (2021-01-14, 김종신)

- 압류 (2022-05-06, 인제군)

- 강제경매 (2023-10-18, 유한회사, 금6,310,296원)

- 등기부채권 총액: 899,500,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음", "지상권개요: 해당사항없음"으로 기재되어 있습니다. 그러나 특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 언급되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인 및 법률 자문이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

4.1. 주변 산업 시설

본건 인근에 "인제원통농공단지"가 위치하고 있어, 해당 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 배후 주거 또는 상업 시설로서의 잠재력을 가질 수 있습니다.

4.2. 지역 상업 시설 현황

원통리 일대는 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설과 편의 시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 자세한 상권 분석을 위해서는 현장 방문 또는 상세한 지역 상권 조사 자료 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 4층 건물 내 단위 세대로 구성된 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조입니다. LPG 난방, 위생, 급배수, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통 접근성

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다. 주거 지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련 상충 정보

특이사항 및 특수물건정보에 "법정지상권"이 명시되어 있으나, 물건명세서에는 "지상권개요: 해당사항없음"으로 기재되어 있어 정보가 상충됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 결정하는 매우 중요한 사항이므로, 반드시 명확히 확인해야 합니다. 법정지상권이 존재할 경우 재산권 행사에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화 및 유지보수

건축물대장상 사용승인일은 2020년 10월 23일로 비교적 최근이지만, 일부JSON 정보에서 건축 연도가 1980년대~2000년대 초반으로 표시된 점을 고려할 때, 실제 건물 상태 및 유지보수 필요성을 현장 확인을 통해 점검해야 합니다. (건축물표제부상 신축 허가/준공 연도는 2013-2014년경으로 보입니다.)

6.3. 시장 가치 대비 감정가

후술할 시세 분석 결과, 감정가가 최근 실거래가 기준으로 추정되는 시장 가치보다 상당히 높은 것으로 나타났습니다. 이는 감정가의 적정성 및 향후 낙찰가 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 원통리 소재 다세대주택으로, 농공단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되는 지역입니다. 다만, 등기부상 복잡한 권리 관계와 함께, 법정지상권 존재 여부에 대한 상반된 정보는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있는 중대한 리스크입니다.

7.2. 투자 매력도

법정지상권 문제가 명확히 해결되거나 존재하지 않는다는 사실이 확인될 경우, 감정가 대비 시세가 낮아 잠재적인 시세차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재로서는 권리관계 불확실성으로 인해 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승 요인

- 인근 농공단지 개발 및 지역 경제 활성화 시 주거 수요 증가 가능성.

- 법정지상권 리스크 해소 시, 감정가 대비 낮은 시장 가격으로 인한 시세차익 기대.

8.2. 고려할 만한 투자 기회

법정지상권 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태와 주변 시세를 정확히 파악한 후, 리스크를 감수한 투자 전략 수립 시 고려해볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

9.1. 현 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 정보(2026년 4월~5월)를 바탕으로 인근 다세대/연립주택의 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 거래 사례 1: 35.28㎡ (약 10.68평) / 45,000,000원 (건축년도 2001년) → ㎡당 약 127.5만원

- 거래 사례 2: 65.47㎡ (약 19.80평) / 90,000,000원 (건축년도 1985년) → ㎡당 약 137.4만원

- 거래 사례 3: 55.98㎡ (약 16.93평) / 55,000,000원 (건축년도 1988년) → ㎡당 약 98.2만원

본건 물건은 건물 면적 73.88㎡ (약 22.35평)이며, 사용승인일(2020년)을 감안할 때 비교적 신축에 속합니다. 인근 유사 면적 및 건령의 다세대/연립주택 거래 사례를 적용 시, 본건 건물의 시장 추정가는 ㎡당 약 100만원~130만원 수준으로, 약 7,400만원 ~ 9,600만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 시세 분석

감정가 183,000,000원과 비교했을 때, 현재 시세 추정액은 감정가 대비 상당히 낮은 수준입니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 평가 기준 또는 법정지상권 등의 특수 요인이 반영되지 않았거나, 반대로 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

법정지상권과 같은 중대한 권리 관계의 불확실성을 감안할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다. 만약 법정지상권이 존재하고 낙찰자가 인수해야 한다면, 본건의 가치는 크게 하락할 수 있습니다.

따라서, 감정가 183,000,000원을 기준으로 하되, 시장 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

- 제안 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 150,000,000원

이 범위는 감정가보다는 낮지만, 법정지상권 문제가 완벽하게 해소된다는 가정 하에 시장 시세를 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 법정지상권 해당 여부, 건물 상태, 주변 환경 등을 철저히 조사하고, 전문가와 상담하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.