나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11117 [1] 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라 엑슬루타워 103동 26층2604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "초은중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 대단지 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 55층 건물 내 26층 2604호로서,
- 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 석재붙임 마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 현황 "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2015-03-31)(인천서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경11117 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 164-1 청라 엑슬루타워 103동 26층 2604호

용도: 아파트

건물면적: 110.22㎡ (약 33.3평)

전용면적: 110.22㎡ (약 33.3평)

분양면적: 제공된 정보에 별도 명시 없음

토지면적: 47.95㎡ (약 14.5평)

토지 지분: 47.95㎡ (약 14.5평)

감정가: 649,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건 (관련 경매 절차가 병행될 수 있음을 의미)

사용승인일: 2011년 11월 25일

2. 입지조건

1.1. 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역입니다. "초은중학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

1.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 장방형의 형태를 띠고 있으며, 현재 "아파트" 건물이 들어서 있는 부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 간선 도로인 공로와 연결되어 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2013년 6월 3일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부에 기재된 채권 총액은 232,300,000원입니다. (을1: 223,300,000원, 을6: 9,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 본 건 등기부 요약상 해당 권리가 존재하는 것으로 보이지는 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024년 03월 29일

* 확정일자: 2024년 01월 09일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다. 법원에서 진행하는 배당 절차에 따라 순위가 결정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

물건지 주변은 대단지 아파트, 초은중학교 등 교육시설, 근린공원, 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 편리한 환경을 제공합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 확인 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공업 단지 등)은 파악되지 않았습니다. 전반적으로 쾌적한 주거 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 개요 (청라 엑슬루타워)

청라 엑슬루타워는 2011년 11월에 사용승인된 아파트로, 총 616세대로 구성되어 있습니다. 최고 55층 높이의 현대적인 건물이며, 단지 내에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 건축물 정보

건물은 철근콘크리트 구조로 55층 높이이며, 본 물건은 26층에 위치하여 적절한 조망과 일조량을 기대할 수 있습니다.

5.3. 주요 편의시설

단지 내외에 다양한 편의시설이 존재하며, 차량 1673대가 주차 가능한 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있다는 점은 경매 절차의 복잡성이나 일정 변동 가능성을 내포할 수 있습니다. 다만, 법원에서 일괄 처리하거나 조정하므로 일반적인 경매 절차에 큰 지장을 주지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임대 관계 미상

본 건의 상세 임대 관계는 확인되지 않았으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않는 권리입니다.

6.3. 부동산 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 변동성은 항상 잠재적 리스크로 존재합니다. 낙찰 후 시세 변동에 따른 투자 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 청라동의 중심부에 위치한 청라 엑슬루타워의 아파트로, 양호한 입지 조건과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다. 법적으로 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능하며, 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 중복사건이라는 특이사항이 있으나, 관리 가능한 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인천 청라지구의 우수한 주거 환경과 편리한 교통망.

* 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하는 아파트 단지의 쾌적함.

* 경매 절차 완료 시 권리 관계가 명확해져 안정적인 투자 가능.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 거래 사례를 분석한 결과, 청라 엑슬루타워의 유사 면적(102.62㎡) 거래 가격은 2026년 6월 기준 658,000,000원 (약 6,412,000원/㎡)으로 조사되었습니다. 본 물건의 전용면적 110.22㎡에 이 가격대를 적용할 경우, 약 706,700,000원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. 현재 감정가 649,000,000원은 이러한 최근 시세보다 다소 낮은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가

상기 시세 분석 결과를 토대로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세의 중간 지점에서 경쟁력을 확보하는 선으로 제안합니다.

권리 인수 보증금은 0원이므로, 총 입찰가가 곧 낙찰가입니다.

권장 입찰가 범위: 660,000,000원 ~ 690,000,000원

목표 입찰가: 약 670,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.