나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51690 [6] 경기도 하남시 망월동 1146-1 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 하남시 망월동 소재 ""미사역호반써밋아파트"" 동측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 소재하여 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 약 500미터 거리에 지하철역(미사역)이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 및 지상10층 중 8개호(1층106호, 1층107호, 1층108호, 2층206호, 3층304호, 3층307호, 3층316호, 3층317호)로서,
외벽 : 인조석, 강화유리, 몰탈 위 페인트 등
내벽 : 몰탈 위 페인트, 일부 호수 인테리어 등
창호 : 알루미늄 창호 등임.

이용상태

공히 제2종근린생활시설임.

설비내역

공동 급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨, 주차장설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고, 북동측 및 남동측으로 약 10m 폭의 보행자도로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
<기호2><기호3>은 일괄하여 사용 중인 것으로 외부 관찰되나 호실간 벽체 설치가 용이하다고 탐문되어 이에 구애없이 평가하였음.

물건 비고

제2종근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 하남시 망월동 1146-1번지에 위치한 하남미사롯데캐슬헤븐시티1 건물 내 3층 307호입니다.

건축물대장상 주요 용도는 업무시설 및 제2종근린생활시설이며, 본건의 실제 이용 현황 또한 제2종근린생활시설입니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며, 지하 5층, 지상 10층으로 이루어져 있습니다.

1.2. 면적 및 규모

본건이 속한 구분건물의 전유면적은 63.42㎡ (약 19.19평)이며, 토지 지분면적은 13.8854㎡ (약 4.20평)입니다.

건축물이 소재한 전체 대지면적은 3834.6㎡ (약 1160평)이고, 건물 연면적은 33700.984㎡ (약 10200평)입니다.

건물 전체에는 총 516세대가 입주할 수 있는 규모입니다.

1.3. 용도 및 이용 현황

본건의 건축물 용도는 업무시설 및 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

건물 전체가 제2종근린생활시설로 이용 중임을 감안할 때, 본건 역시 해당 용도로 활용되고 있습니다.

1.4. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정가는 325,000,000원입니다.

본 경매는 성남지원 2025타경51690 (6) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '미사역호반써밋아파트' 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 대규모 아파트 단지와 다수의 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에는 친환경 공원 및 문화 시설로 조성된 하남 유니온파크가 소재하여, 지역 주민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재합니다.

약 500미터 거리에 지하철 5호선 미사역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물은 남서측으로 약 20m 폭의 포장도로에 접하고 있으며, 북동측 및 남동측으로는 약 10m 폭의 보행자도로와도 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)으로 지정되어 있습니다.

또한 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부등본상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2022년 8월 8일: 소유권 이전(주식회사삼호개발), 소유권이전 3번 신탁등기 말소

* 2022년 8월 8일: 근저당권 설정 (말소기준권리, 엠씨아이대부주식회사, 3,960,000,000원)

* 2024년 3월 8일: 압류 (하남시) - 말소

* 2024년 6월 3일: 가압류 (김일현, 1,523,637,080원) - 말소

* 2024년 11월 6일: 1번 근저당권부채권근질권 설정 (느티나무제삼차유한회사, 3,960,000,000원) - 말소

* 2025년 3월 4일: 임의경매 개시결정 (수원지방법원 성남지원, 엠씨아이대부주식회사, 3,693,573,576원) - 본건 경매

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권입니다.

본 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되고 있어, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 현황을 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 현황상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

다만, 물건명세서상 '지상권개요:'에 대한 별도 언급은 없으나, 혹시 모를 권리 관계를 위해 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 하남미사 롯데캐슬 헤븐시티 1차는 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

지하철 5호선 미사역을 중심으로 형성된 상업 지구와 연계되어 있으며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

4.2. 업종 특성

본건은 제2종근린생활시설로 분류되어 있어, 일반음식점, 소매점, 학원, 병원, 각종 서비스업 등 다양한 업종으로 활용이 가능합니다.

주변 주거 및 업무 시설 이용객들을 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대규모 상업 시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

미사역 주변으로 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 건축물 설비

건물은 공동 급배수설비, 위생설비, 시스템에어컨, 화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.

또한, 승강기가 총 6대(사용 2대, 비상용 4대) 설치되어 있으며, 주차장 설비도 완비되어 있어 이용에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

본건은 공동담보 및 별도등기 물건으로, 경매 진행 시 이에 대한 이해가 필요합니다.

다만, 등기부상 모든 채무는 매각으로 소멸 예정이므로, 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 미상 정보

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

임차인이 존재하는 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간 및 비용이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 미사역 역세권에 위치한 상가 건물로, 주변 아파트 단지 및 오피스텔의 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업이 기대됩니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 제2종근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용이 가능하다는 장점이 있습니다.

권리관계는 본 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

다만, 임대 관계 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역 역세권의 우수한 입지 조건

* 풍부한 배후 수요를 갖춘 상업 및 주거 복합 지역

* 다양한 업종으로 활용 가능한 제2종근린생활시설

* 본 경매 진행으로 인한 권리관계 소멸 (인수 부담 없음)

* 향후 지역 발전 가능성

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 325,000,000원을 기준으로, 현 시세, 주변 상권의 수급 상황, 본건의 층수, 향, 면적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 현장 조사 시 확인되는 건물의 상태, 내부 인테리어 현황, 주변 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원이므로, 권리 분석상 추가적인 인수 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.